受到内地资金和国际热钱流入的带动，中国内地及香港的房地产市场出现一片投资热潮，楼市价格不断攀升。近期，更让香港豪宅市场创下"全球新高"，达到每平方米逾70万元人民币的天价，成为全球舆论关注的焦点。

　　香港豪宅市场升幅在2009年尤为显著。根据差饷物业估价署的最新数据显示，平均楼价自年初起已上升约两成，大单位升幅较为明显，上升约三成。为数不少的豪宅新盘，更加上升超过五成。虽然每平方米70万元人民币售价的可能只属个别例子，但不能否认香港的豪宅市场在过去三季从低位反弹的表现尤为突出。

　　在经济还未完全复苏，香港人收入未有显著增加的情况下，楼价主要是因为投资者对物业市场积极入市而显著上升。经过金融海啸后，投资者对证券市场变得较为审慎，把资金赎回现金；再加上银行低息，吸引投资者趁低吸纳，令资金涌入香港房地产市场。

　　推动豪宅上涨的买家当中有许多为内地富豪。事实上，目前参与香港豪宅市场的内地热钱比例已达到两至三成，而且有进一步走高的迹象。香港近期热销楼盘中，如峻弦、天玺、亮贤居、君临天下、名铸、天汇、富甲半山、御龙山等都不乏内地买家的身影，并占较高比例。近期成交的峻弦、富甲半山、御龙山等，内地买家比例高达30%。

　　根据调查，内地买家占香港住宅市场总成交量的11%。内地买家对单位售价1000-2000万港元物业最感兴趣，占总成交量16%；分别有13%和12%内地买家购入500-1000万港元及2000万港元以上单位；500万港元以下单位只占4%。在香港，300万元、500万元的房子对真正的内地炒家来说没什么吸引力，因为升值空间有限，所以到香港买房的内地人主要关注1000万元以上的豪宅。

　　香港政府统计署公布最新资料，前三季香港私人住宅供应量降至2004年有记录以来新低，可推售楼花及未出售的现楼仅4.7万个，同比减少11%。目前热炒的是豪宅，普通住宅价格未见太大异动，但难以估计恐慌性追高心理下，市民会否抢购普通住宅，进而抬高楼价。由于香港私人住宅的施工量和落成量都处于历史低水平，如楼市供应持续减少，预料整体楼价未来一年仍会上升约两成，甚至超越1997年的水平。

　　近几个月以来，香港豪宅楼市价格出现大幅度攀升。造成香港物业价格上扬的主要原因之一就是大量外来热钱的涌入。在亚洲物业市场中，香港市场相对较为自由，自然成为热钱流入的首站，不过其真正的终点站还是广阔的中国内地市场。

　　从今年9月数据来看，内地楼市的热钱效应尚不明显。不过，目前很多资金都在寻找投资机会，由于中国经济迅速恢复，未来前景明朗，很多外来资金看好中国未来的发展。另外，内地人口众多，人们喜爱投资一些能够保值的实物资产，房地产具备较好的抵御通胀功能，正好切合其需要，所以预计未来楼市成交还会继续进一步上升。

　　随着今年内地楼价的大幅上升，内地一些城市重新开始酝酿限价房土地出让的政策，以抑制房价上升，同时保障中下收入阶层的购房需求。其实在香港，也有相类似的政策，这就是居者有其屋的房屋政策。近日，香港楼价大幅飙升下，复建居屋又成为社会热烈讨论的议题。复建居屋虽然理论上具有遏抑私楼价格及调节市场的功用，但实际能否成为扑熄近期热烘烘楼市的"灵丹妙药"？对此，我则持保留的态度。  

　　首先，从效果而言，复建居屋对于遏抑这一轮楼市炒风作用有限。这一轮楼市升温主要原因在于大量热钱流入，加上港元在联系汇率之下与美元挂钩，美联储局为拯救经济早已将利率减至低无可低，直接导致港元跟随美元不断贬值。在港元贬值及利率低垂的情况下，资产价格不断上升。所以，楼市的升温关键是货币、利率的问题。既然楼市炒风炽热是货币问题，与供应量关系不大，那么，就算大量增加住宅供应，对于平抑楼价的作用亦属有限。

　　更重要的是，就算现在复建居屋亦不可能一蹴而就，至少需几年才能应市，未必能配合市场的周期，届时资金的情况怎么样谁能说得准？如果不幸在兴建居屋途中，各国开始回抽资金，导致大量游资离港，资产市场便会出现大幅波动的现象。假如增加居屋单位供应，当遇上热钱流走，对楼市的冲击可想而知。

　　当年政府推出"八万五"政策时，通过出售公屋、兴建居屋等措施达致每年供应85000个单位，结果令社会形成了楼价下跌预期，一场亚洲金融风暴，内外夹击，市民对楼市信心崩溃，楼市马上出现骨牌式的崩塌，十万业主沦为"负翁"，严重打击消费，令本港经历了多年的通缩困境。前车可鉴，今日如果贸然复建居屋，后果难以预料，亦非社会能够承受。

　　政府作为本港最大的土地供货商，过去兴建居屋时兼担发展商的角色，又当球员又当球证，本来在角色上已有冲突。2002年为拯救楼市，当局毅然推出"孙九招"，包括停售居屋，终于令楼市恢复稳定，政府亦可以从楼市上抽身而退。随着居屋单位全数卖出，本来可以集中力量调节土地的供应，现时因为一时楼市的波动，当局又重回干预楼市的旧路，实属不智，长远来看对楼市亦无好处。

　　政府在处理楼市的问题上，既要照顾置业人士的负担，同时亦要考虑到120万拥有物业人士的感受。 如果重新干预楼市，复建居屋以及大增土地供应，令社会再次形成预期当局压抑楼市的感觉，对楼市将会是另一次沉重的打击。

　　所以政府不应大动作干预楼市，但这并不代表对现时楼市飙升坐视不理。关键是以市场方式调节供求，理顺土地供应。优化土地供应机制、活化二手居屋市场等，都有助调节供应，又不会直接干预楼市，远胜过复建居屋，牵一发而动全身。

　　宽松货币政策推波助澜下，热钱流窜寻宝，亚洲房地产市场顿成落脚点，预计未来市场价格升势将受制于加息及货币政策收紧等因素，泡沫风险因而随之减弱。预料香港和内地房地产市场将会受到内地富裕阶层及海外投资者的追捧，令房地产市场升值空间在亚洲区中较为瞩目。

　　作者简介：余锦雄，世邦魏理仕大中华区估值及咨询服务部资深董事总经理。香港测量师学会上任会长，香港测量师学会、英国皇家测量师学会及香港地产行政师学会资深专业会员。