有专家提出取消经济适用住房的意见，所持的理念是，政府只应该管低收入者的住房问题，不应该管中等收入者的住房问题。就此，发表一些看法。

　　对解决住房问题应该树立什么样的理念

　　19世纪以前，世界各国通用的理念是：住房是生活消费品，应由居民自己解决，政府不应该管。在19世纪，特别是19世纪下半叶，英国等一些西方国家由于城市化快速发展而造成城市住房十分紧缺，被人们称之为"住房灾难"。当时，民主化已有一定发展，各界人士通过各种民主化渠道，对政府不管广大居民的住房问题，进行了日益尖锐的抨击。进入20世纪以后，既有民主化的推动，更由于经济不断发展使政府拥有了较强的解决住房问题的实力，英美等许多国家陆续做出政府介入住房问题的决定。在做决定时提出的理念可以概括为：住宅是一种关系广大居民安居乐业和国计民生的特殊商品，又是一种价格很高的特殊商品，如果没有政府介入而单纯依靠市场自发调节，很难解决好广大居民，特别是广大中低收入者居民的住房问题。

　　我国中等收入者的收入相对偏低，直至今日仍有较多居民存在着购房难。据一些城市的调查，许多中中、中下收入者连小套型商品房也买不起。针对这种情况，政府把中等收入者，特别是中中、中下收入者的住房问题管起来，解决好，是不可推卸的责任。可见，提出政府只应管低收入者而不应管中等收入者住宅问题的观点，既有悖于世界上许多国家通行的理念，又不符合我国的实际。

　　美国、新加坡的经验

　　1930年美国政府决定介入住房问题，实行分别对中低收入者供应"社会住宅"和廉租屋的住房分类供应制度。其中，对"社会住宅"的社会保障，主要是贷款利息、税费、土地供应、购房还贷相应减收所得税等优惠。据计算，这些优惠加起来，一般约占住房价格的5%，高的城市也不会超过10%。给了"社会住宅"一定的社会保障，政府就有理由和有权去调控其住房套型、价格和供应对象。进入20世纪八九十年代，由于美国居民收入不断提高，除了贷款期可长达30年和购房还款相应减收所得税两项优惠仍在施行外，其他社会保障以及政府的调控都已逐步消减，社会住宅已经逐步淡出。

　　新加坡也实行分类供应住房制度，对中等收入者供应政府组屋，对低收入者供应廉租屋。新加坡是在国家独立不久实行新住房制度的，当时经济实力弱，人民收入低，住房十分紧缺，更考虑到人多地少的国情，因而决定把加强管理、严格控制住房套型、房价和供应放在首要地位。具体办法是，组屋由政府组建，从而直接控制住房套型、房价和供应。最早分档次建设的组屋套型为42-70平方米，后来随着经济发展，逐步提高上限，迄今为止建设租屋的上限仍控制在125平方米以内。对组屋的社会保障，一为土地和税费优惠，二为由政府组建省去一大笔房地产企业和施工企业获取的利润，组屋所含社会保障比重低于10%。对组屋按套型分成几个档次，并按套型大小调整每平方米的价格，使其所含社会保障有所差别。

　　美国和新加坡的办法说明以下几点：一是解决好中低收入者的住房问题，是政府的职责。二是政府管中等收入者住房不是大包大揽，而是分档次地给予较小比重的社会保障，加上有效的管理工作而把事情办好。有的专家很可能把管中等收入者住房误解为大包大揽，因而提出了反对意见。三是我国通过房改决定推行住房分类供应制度，努力解决好中低收入者的住房问题，是符合国情的选择。

　　为什么我国推行社保住房问题甚多

　　住房分类供应是一个崭新的制度，按理应该先用几年时间，既认真研究国外的经验教训，又在国内行试点，取得实践经验做出周密安排后才推行。而我国的房改，从1980至1997年，主要精力放在提租补贴和出售公房上，没有对住房分类供应进行过多少研究，更没有试点。因而1998年23号文决定实行这一制度时研究不深和准备不足，而在实施新制度的过程中出现许多问题，是可以理解和在所难免的。举以下几个例子：

　　例一，外国把低收入者定义为买不起房的住房困难群体，划分低收入线是各国政府的权力。低收入者占全体居民的比重，英联邦有的国家划定为20%左右；美国最早划定为18%，后来逐步降低；新加坡划定为8%左右。我国由于当时对国外的廉租屋办法研究不足，在23号文中没有划定低收入者的比重，只提出对中低收入者供应经济适用住房，对最低收入者供应廉租屋。这就出现了我国有部分低收入者买得起房的"理论"问题。

　　例二，外国推行住房分类供应制度，是从政府不管转为要管住房问题，加强管理顺理成章。新加坡最重要的经验就是加强管理。而我国房改前实行公房低租金，是一种政府和单位大包大揽的制度。对这一制度进行改革，很自然地会转向放松管理。许多城市在房改后就精简了管理住房的机构和人员。2000年我们曾对一些城市执行经济适用住房的情况进行调查，发现普遍地存在着住房套型、房价和供应对象"三失控"的情况。当我们去了解为什么会出现一人一次购买10套经济适用住房的特殊而严重的问题时发现，这个拥有几十万人口的区只有两个公务员管住房。实在管不过来，只好委托房地产企业代管经济适用住房。虽然委托房地产企业代管的问题很快得到纠正，但令人遗憾的是，管理不力的问题至今仍未很好解决。今年有个城市发生了分配经济适用住房摇出联号和许多居民不具备申请资格的问题，就是有力的例证。有专家建议取消经济适用住房而改为其它社保房。应该看到，经济适用住房出现问题的"要害"不在这一办法本身，而在管理不力，如不解决管理不力的问题，改行其它社保房仍然会出现同样的问题。

　　例三，只有实现对中低收入者住房供应的全覆盖（分档次），才能解决好中低收入者的住房问题，才能有效地稳定房价和控制套型。这也是新加坡另一条重要经验。我国的23号文也是按全覆盖安排的。但因当时缺乏经验，没有拿出有效达到全覆盖要求的措施，致使这些年建设的中低收入者住宅过少，远离全覆盖的要求。比如，要做到廉租屋的全覆盖，关键是解决资金来源和明确责任。如果当年规定：在一定阶段内廉租屋的全覆盖目标为占居民总数的8%，资金由城市政府解决（中央政府对部分城市适度支持），并要求城市政府做出规划，分别在5-10年内完成。这样，就是一个有计划地实现全覆盖的安排。可惜当年我们在制定廉租屋办法时思不及此，而是千方百计地去另寻资金来源，好不容易安排了从土地出让金中拿出一定比例和拿出住房公积金的增值部分，虽然取得一定"成绩"，但却未达到全覆盖的要求。又如，我国当年决定对经济适用住房以无偿供应土地和税费减半的优惠，1999年核算这一社会保障占房价的15%。这些年土地出让价涨得快，应为20%以上。后来才认识到，这样高的社会保障比重，按分档次的要求，只能供应一部分"中下"收入者，不是一个全覆盖的安排。

　　在改进中完善

　　这些年来，我国政府没有停止过对解决问题的努力。毋庸讳言，在开始几年里，由于认识不深和执行不力，进展不够快，最近几年则进步明显。例如，决定在3年内解决747万户低收入者的住房问题，就是一个逐步向廉租屋全覆盖进军的宏伟规划。对经济适用住房，决定大幅度地增大建设规模，2009年计划建设130万套。同时，还正在对中等收入者推行其它档次的双限房和政策性租赁房，并鼓励各地因地制宜地探索其它有效的新办法。我们应清醒地看到，今后进一步健全住房制度，问题仍会很多，必须善于及时发现和解决问题，不断在迈步前行。

　　（作者系中国房地产研究会名誉副会长）