经济回暖和新物业的入市刺激了广州甲级写字楼需求力量的释放。2009年第4季度广州甲级写字楼整体空置率环比下调了0.8个百分点，为11.2%。旺盛的需求令整体租金上升了1.1个百分点，为每月每平方米115.9元（US$16.97）。

成熟商圈部分大型购物中心于本季度进行内部业态调整，租赁需求有所增长，从而推动租金的平稳上扬。2009年第4季度广州全市优质商场一楼平均租金为每月每平方米1,133元（US$165.89），较上季度增长1.81%。

    经济的稳定增长令工业楼宇租赁活动明显活跃。2009年第4季度广州仓储物业整体空置率下调5%，约为70%。个别优质仓库因为供不应求，租金水平上调了1-2元（US$0.15-0.29），为每月每平方米27-30元（US$3.95-4.39）。

2009年10月至11月，广州一手住宅成交量为132.2万平方米，环比下降49%。住宅价格持续高企，10月至11月中心四区住宅价格为每平方米14,825元（US$2,170.6），环比上升6.5%。

    广州国民生产总值增速自第3季度开始稳步回升，经济保持良好发展态势。前三季度，全市国民生产总值为6,386亿元（US$935.0亿），同比增长10.5%，增幅比上半年上升2个百分点（表一）。

    工业生产增速加快。1月至10月广州工业生产总值同比增长8.6%，增速比前三季度提高0.8个百分点（表一）。

    1月至10月，全市实现商品出口总值298.0亿美元，同比下降18.1％，降幅比前三季度收窄0.8个百分点。同期，实际使用外资金额同比增长6.4%，增幅比前三季增长1.0个百分点。1月至9月，全市批准投资总额超1,000万美元以上的大项目97个，涉及外资金额27.14亿美元（表一）。

    居民消费价格指数持续收窄。11月份广州城市居民消费价格总水平（CPI）环比下降0.6%，但降幅较10月减少2.2个百分点（表一）。

                        表一　经济指标（资料来源: 广州市统计局）

    写字楼市场

    2009年第4季度珠江新城商务中心区的高德置地广场约5.84万平方米的写字楼物业交付使用。广州甲级写字楼市场的总存量达184.69万平方米（表二）。

经济的平稳增长以及新物业的投放使用直接刺激了租赁需求的释放。本季度虽然有新增供应，但活跃的需求仍然令全市甲级写字楼的整体空置率环比下调0.8个百分点（表二）。

            表二　甲级写字楼市场数据（资料来源: DTZ 戴德梁行研究部）

    体育中心商务中心区成熟的商业氛围和合理的租金水平，仍然是企业进驻的首选，但由于该区空置面积少而需求量大，本季度租金水平上涨了3.2个百分点并带动整体租金上涨1.1个百分点。而在珠江新城商务中心区则出现了完全相反的现象：新物业为抢占市场份额，采取低价策略入市，令该区租金下跌了2.8个百分点，为每月每平方米125.8元（US$18.42）（表二）。

    受国家实行扩张的货币政策的影响，投资者对2010年的经济环境普遍持通涨预期并积极购置新写字楼物业。广州市国土资源和房屋管理局数据显示：10月至11月，全市十区写字楼成交面积为8.98万平方米，同比增长190%。需求的活跃令写字楼售价呈现平稳上升的趋势。DTZ写字楼价格指数显示，第4季度甲级写字楼售价环比上涨0.3%（图一）。

    展望2010年，在积极的经济政策的干预下，我国经济将继续保持稳定增长。在甲级写字楼租赁市场，约有36万平方米的优质办公面积将于2010年投放市场。我们预期新物业的入市将刺激租赁需求的有效释放，甲级写字楼的整体吸纳量、租金水平和空置率三个指标都将呈现上升的趋势。

                   图二　甲级写字楼供需及空置率走势 (2000年至2009年)

    市场活动

    平安保险在天河区创展中心租用3,400平方米。

    欧莱雅在越秀区中华国际中心租用1,500平方米。

    泛亚易道景观设计公司在天河区天誉大厦租用1,100平方米。

    经历了12个月经济低迷时期，广州消费市场渐趋活跃。2009年第4季度零售业呈现良好发展态势。1月至10月广州社会消费品零售总额为2,978.8亿元（US$436.1亿），同比增长14.82%，增幅比上半年提高2.4个百分点（图三）。

                        社会消费品零售总额（2004年至2009年10月）

    经济回暖，令零售商对广州市场信心恢复。本季度广州商铺租赁市场表现畅旺。服装、餐饮和超市扩张依然活跃。例如，百佳高端超市品牌“International”华南区首店进驻天娱广场，而国际知名服装品牌H&M亦落户中华广场。（表三）

                          购物商场市场数据（资料来源: DTZ 戴德梁行研究部）

    成熟商圈部分大型购物中心于本季度进行内部业态调整以优化商户组合，吸引不少国内外知名商家的关注，租赁需求有所增长，从而推动租金的平稳上扬。2009年第4季度广州全市优质商场一楼平均租金为每月每平方米1,133元（US$165.89），较上季度增长1.81%（表四）。

          2009年第4季度主要商业项目租金（资料来源: DTZ 戴德梁行研究部）

    由于优质商场的新增供应量较少，市场持续消化旧有的空置面积。在知名品牌和大型零售商扩张的推动下，全市优质商场总体空置率轻微下降至4.23%，较上季度下降0.42个百分点。

    在经济稳步发展与社会零售额强劲增长、以及明年广州亚运会的利好环境下，位于天河北与珠江新城即将落成的优质商场将继续吸引品牌零售商的进驻，预期将有新一批品牌落户广州。而明年第1季度优质商场的总体租金水平将继续保持平稳。

    市场活动

    玛莎百货进驻天河区太古汇，面积约为2,200平方米。

    NOVO进驻天河区正佳广场，面积约为6,000平方米。

    天线宝宝儿童娱教中心进驻天河区维多利广场，面积约为1,000平方米。

    上本台湾涮涮锅进驻越秀区中华广场，面积约为2,800平方米。

    H&M进驻越秀区中华广场，面积约为6,000平方米。

    位于萝岗区科学城的科汇金谷约28,000平方米的研发办公物业本季度开始对外发售，成交均价约每平方米10,600元（US$1,552.0）。此外，广州富力国际空港综合物流园为中国烟草定制的仓库也于11月份交付使用（表五）。

                   工业市场数据（资料来源: DTZ 戴德梁行研究部）

    经济回暖令广州的工业楼宇租赁活动明显活跃。其中，仓储和厂房市场不乏大面积成交案例。例如，好又多租用普洛斯云浦物流园16,000平方米的仓库，普乐士眼镜租用花都美国工业园1,100平方米面积作为厂房和办公空间。

经济的稳定增长令物流企业和各零售品牌加紧在华南市场的扩张，而在广州物色的物流仓库则被这些企业定位为盘踞华南，辐射整个珠三角的物流基地。上述强劲的需求令广州的仓储物业整体空置率下调5%，约为70%（图四）。

                     工业楼宇入驻率（资料来源：DTZ 戴德梁行研究部）

    虽然广州工业楼宇的租金持续保持稳定，但是一部分地理位置较好的优质仓库因为供不应求的原因上调了租金，上调幅度为每月每平方米1-2元（US$0.15-0.29）。第4季度，DTZ戴德梁行数据显示，广州优质仓储物业租金为每月每平方米 25-29元（US$3.66-4.25）（图五）。

                    工业楼宇租金（资料来源：DTZ 戴德梁行研究部）

    展望2010年，国家继续实行扩大内需的经济战略，将使国内的营商环境更加理想，各零售品牌在广州快速扩张，将给广州的工业楼宇市场带来强劲的需求。在此前提下，工业物业尤其是物流仓库的租金将呈现出稳中有升的趋势。

    市场活动

    好又多租用普洛斯云浦物流园16,000平方米。

    斯特尔涂料租用花都美国工业园1,830平方米。

    普乐士眼镜租用花都美国工业园1,100平方米。

    中国烟草租用广州富力国际空港综合物流园40,000平方米。

 

    第4季度，一手住宅新增供应呈现下降的态势。政府最新数据显示，2009年10月至11月广州一手住宅新增供应约为 87.91万平方米, 较前两个月下降43%。其中，需求最为强劲的中心四区（越秀、荔湾、天河和海珠区）供应明显不足，较8月至9月下降48%（表八）。

 一手住宅市场数据 （2009年10月至11月.（资料来源：DTZ 戴德梁行研究部）

      DTZ住宅价格指数（2005年至2009年. 资料来源：DTZ 戴德梁行研究部）

    在持续高企的住宅价格和有限的优质物业新供应的双重因素影响下，广州一手住宅市场无法再延续上季度的量价齐升的情况，成交量明显下降。2009年10月至11月，广州一手住宅成交量为132.2万平方米，环比下降49%。从各区情况来看，成交量主要集中在番禺、花都、天河和海珠四区，四区总量所占比例为66%（表八）。

    随着经济复苏和居民收入水平、可利用资金提高，大部分消费者入市将面临的风险例如还贷压力等逐渐减少，加上价格追涨心理的影响、强劲的潜在需求力量支撑，本季度住宅价格持续高企，尤其表现在中心城区的住宅物业。10月至11月中心四区住宅价格为每平方米14,825元（US$2,171），环比上升6.5%（图七）。

    2009年第10月至11月住宅价格分布（资料来源：DTZ 戴德梁行研究部）

    目前价格持续攀升令部分消费者暂时搁置购房计划，加上面对2009年下半年新供应集中和高存量的双重压力下，开发商开始延缓新物业的入市时间，预期明年第1季度广州一手住宅新供应将有所下降。此外，2009年以来的高成交量已消化了市场的大部分需求力量；另一方面，目前住宅价格水平已接近近年来的峰值，远超出潜在购房者的心理价位。在这样的背景下，开发商对新物业价格的定位将采取保守谨慎态度，预期下季度住宅成交量将会减少，而价格则保持平稳。

市场活动

    广东保利置业公司以7.02亿元（US$10,278万）竞得花都区风神大道南（马溪村地块）居住地块，该地规划建筑面积为272,033平方米。

雅居乐集团以43.4亿元（US$63,543万）竞得萝岗区科学城KXC-F8-1-1居住地块，该地规划建筑面积为613,624平方米。

可出租面积

    可供出租且可立即使用的楼面总面积，其空间可能空置或被占用，且随时可供使用。

    租金

    除特别注明外，指租赁交易总额，不包含管理费用和其它支出。

    最优物业回报率

    品质优、规格高、地段好的典型建筑/单元在签订良好（即可靠）租约下可达到的最好（即最低）收益率。

    （特别注意：此处是净收益，由净收入减去所有不可回收的支出后的值除以采购成本得出，不包含交易费用和税费。）

    一般市场回报率

    年租赁总额与物业资本价值之比。

    存量

    商用与公用两部分中已售出或租出面积和空置面积的总量。

    占用面积

    已被使用的楼面面积，包括下列几项：

    (i) 出售/出租给最终使用者的办公室

    (ii) 预售/预租给使用者的开发项目

    (iii)自用业主购买永久地权或长期租用地权

    （特别注意：此项包括转租，但不包括续租。）

    空置面积

    即未被使用的楼面面积，可能已售/已租或尚未租售（无论是因为租户暂未使用、正在装修或业主有意空置）。

    空置率

    可出租面积与楼面总面积之比。

    开发中项目

    由两部分组成：

    正在开发中的楼面，即在建或正在按甲级标准全面装修的楼盘。

    已获得规划许可/开发许可证、拟在日后兴建的楼盘。

    净吸纳量

    一定时间内楼面总占用面积的变化值，可正可负。

    新供应量

    已投放市场且可立即使用的甲级楼盘面积。“可立即入住”指已工程已竣工，  即楼盘已获使用许可证（如有需要），或只缺少装修。

    预租售

    竣工前已经租出或售出的开发项目。

    最优租金

    品质优、规格高、地段好的典型建筑/单元在签订良好（即可靠）租约下可达到的最高租金。

    （特别注意：此处是净租金，不包含服务费和税费，以标准租约为准，不包括特定市场的非常规约定）