一、2009年市场总述

　　2009年，笼罩在金融风暴、出口减缓阴影下的佛山城市发展表现强劲：全年实现GDP4742亿元增长13.5%，增速珠三角第一、全省第三；人均GDP11600美元，增长13.5%；固定资产投资1463亿元，增长16.3%；实际利用外资18亿美元，增长3.7%；社会消费品零售总额1428亿元，增长21.3%，增速珠三角第一；城镇居民人均可支配收入24000多元，增长9.3%；地方财政预算收入254亿元，增长11.7%；单位GDP能耗下降4.36%。这份优异的成绩单为佛山楼市良性发展奠定了实质性的经济基础。

　　经历了2008年的低谷，佛山楼市在年初的小阳春中率先突破，及至年中的量价齐涨，再到年末的价涨量稳。2009年的佛山楼市一二三级市场均呈现出“历史高峰、量价齐涨、冷热不均”整体特点。

　　2009年佛山一手商业住宅市场量价均创出历史纪录，成交总量为968万平方米、销售总金额达到了567亿，同比增长分别为95.36%及104.69%；其中两度出现单月销售面积超100万平方米的盛况，成交量连续多月位居全省首位，全年成交量仅以不到16万方稍逊广州地区，位列全省第二。佛山楼市的扩容迅猛在2009年表现得淋漓尽致。

　　受08年市场深度调整影响，众多开发商均减低了投资力度或延缓项目开发进度，以致在需求增量的情况下，供求矛盾突出。全年新增供应面积与成交面积缺口达到了306万平方米。08年的积压存量迅速消化，市场出现供不应求态势，成为了价格抬升的主因。

　　企业投资信心有所恢复，土地市场明显升温，地王频生、且分布更广。随着市场销售的回升，开发商拿地热情重燃。2009年佛山商住土地同样创出了历史高峰，其中成交总量达702万方、成交金额达315亿，同比分别大涨74.19%及309.1%。伴随着整体土地成交价格的提升，2009年地王出现的频率更多，总价超过10亿的地块达10宗，楼面地价最高的嘉地南海体育馆地块单价达7951元。高价成交地块的分布也从过去集中在中心城区扩散到一些重点镇街如乐从、容桂、北滘、陈村等镇。这一方面与推出地块指标因素优质有关；另一方面得助于开发商资金实力增强、银行信贷放松、通胀预期加大、未来前景看好等因素有关。品牌开发商成为地王拍出的主角。

　　从成交态势的纵（时间）横（区域）分析，均出现“冷热不均”的特征。按照时间轴线分析，今年市场适宜“一分为二”理解，前半段是政策宽松、价格低位、自住刚需为主的买方市场，后半段是政策收紧、价格猛涨、投资需求增大的卖方市场，其分水岭出现在8月。同时在广佛同城背景下，五区楼市表现不一，差距进一步拉大。主要同城因素惠及较为明显的禅城区和南海区成交量价及增速明显高于全市平均水平，顺德区也因“扩权”利好在第三季度末爆发。同时中心城区和重点镇街在成交总量和金额进一步拉大与普通镇区的距离。

　　2010年佛山楼市能否再延2009年的现有温度，创出高位的房价能否再保持上行的姿态，房价暴涨引发的投资需求与通胀预期的对赌局面会否实现？下面以我司认为影响楼市因素的关键性排序加以分析：

　　宏观宽松基本面不变，行业调控政策接连出台。回顾08年楼市寒冬到09年回暖，政策对楼市无疑起重要的指向作用。房地产金融及行业在政策助力下扭转劣势，呈现良好发展局面，并成为国家保持经济增长、控制失业的主要动力引擎。由于世界经济危机对我国经济影响远未见底，出口形态在明年难以实现好转，投资及消费依然作为政府重点扶持对象，因此我司判断明年宏观政策面对房地产大致利好。

　　但针对目前房地产价格增加过快，投机和投资需求比例在资金宽裕的情况下不断增大，为保证房地产行业的健康发展，国家已在2009年年底出台了系列调控政策，相信2010年“有保有控”的政策主调将会延伸，对自用和投资投机需求“有差别”地实施对待。若已实施的政策未能见效，可能在年中出台更为“收紧”的政策。我司认为若为此举在一定程度上会加剧市场观望情绪、收缩投资需求，成为市场短期的主要波动因素。

　　通胀预期转为现实，固定资产投资将增速“转负为正”。鉴于今年房企普遍实现了大量资金流回收，在通胀预期转为现实的背景下，明年房企的投资金额将进一步扩大，从而转变今年房地产投资负增长的态势。在资金流动性依然充足的情况下，国际和民间资本将继续以房地产作为其规避通胀的主要工具。假如行业政策无根本利空的情况下，大量资金将继续进入房地产领域，以及其价格增长因素依旧保持。

　　供求关系得以转变，供应剧增或压制价格上涨。目前佛山市商品住宅可售存量约为200万方，根据佛山住房供应计划、04-09年佛山商品住宅供应均量以及佛山09年新拍商住土地量分析，我司认为明年佛山新增供应量加上存量将达1000万方。而根据2004-2009年佛山住宅消化年均量约为为700万方，在佛山人口总量保持稳定、社会经济无明显变化的情况下，我司预判2010年成交量为750万-780万方，与新增供应量相约。由于09年新拍土地主要集中在2009年下半年，因此2010年上半年新增供难以及时补充，整体供求将延续供求矛盾，成为价格抬升因素。而根据其工程进度的预判，新增供应量将集中在2010年第二季度。大量供应扎堆上市将对下半年项目销售带来挑战。因此我司判断，明年价格将呈现“上半年快速上扬，下半年出现短暂波动，全年稳定增长”。

　　需求结构以投资为主导，自住需求将备受压制。2010年抬升价格的主要因素如上分析有：资金流动性增加、高地价的成本构成、广佛同城及顺德“扩权”的政策利好，因此明年在价格依然会保持稳定增长，这将进一步压制自住需求，影响成交总量及结构。预计明年全市成交热点区域主要集中在两处：第一，中心城区及广佛同城高地；第二，拥有资源稀奇性的区域（包括城市资源和景观资源）。中心城区和镇街的成交差距将进一步拉大。

　　2010年楼市将是调整的一年。调整的包括政府对房地产的政策、楼市供求关系、成交及需求结构、房价收入比及租售比。当然，在经历了2006年及以前的“平稳”、2007年的“高峰”，再到2008年的“低谷”、2009年的“回涨”后，笔者深信在此中度过的买卖双方都能调整心态，平常地看待楼市的潮起潮落　　　

 

    自2007年10月国家提高二套房首付，之后又实施从紧的货币政策，房价疯涨势头得到了有效的抑制。2008年各地房地产的成交量、成交均价应声受挫，卖方市场迅速地转向买方市场，房地产市场进入冬眠期。

经过了08年一年多的时间调整，市场开始出现回暖迹象。相关数据表明，2009年3月，国房景气指数下降至近十年的最低点94.74，房地产行业的活跃度处于历史低潮，而上半年超预期的销售拉动国房景气指数上扬，最终形成 “V”型反弹，8月指数向上突破100，转入景气区。销售所带来的开工、投资上升将把国房景气指数推至新高。各地区房价持续大涨，超越07、08年高点并不断创出新高，一线城市呈缓升趋势，回调幅度微小；二线城市房价经历水平调整之后，再次进入上涨轨道。而成交量方面，1-10月，全国商品房销售面积为66369万平方米，同比增长48.4%。

　　佛山房地产在过去的一年经历了重重考验，既要面对国际金融危机所带来的影响和国内外需下滑压力，还要面临自身产业结构优化调整及加快城市化进程等双重压力。但在国家积极的宏观调整之下，佛山房地产市场步伐将会更加稳健。根据相关指数表明，前3季度佛山多项主要经济指标逆势飘红，其中全市完成规模以上工业总产值同比增长15.7%，经济结构继续优化提升，全社会固定资产完成投资比上年同期增长15.8%，社会消费品零售总额同比增长20.9%，地方财政一般预算收入同比增长6.33%。今年全市完成GDP4742亿元，同比增长13.5%，增幅继续位居珠三角首位，全省第三。可见，佛山已基本走出低谷，呈现出“经济发展持续向好，率先突围不断巩固”的特征。

　　回顾08年楼市寒冬到09年回暖，“政策市”对佛山楼市起到关键作用。

　　一、“两会”从平抑房价到促进住房消费。第十一届全国人民代表大会第二次会议和政协第十一届全国委员会第二次会议，分别于2009年3月3日和3月5日在北京开幕。其中，住房问题再次成为关注的焦点。温家宝总理在两会政府工作报告中提出2009年经济增长保“8”的目标。8%经济增长速度的提出有两个方面的含义：第一，在世界经济形势普遍衰退的背景下，我国政府对经济增长依然信心十足。第二，既然是保卫8%的增长，说明这个目标并不容易实现，面临的困难会很多，需要各方面的努力。

　　经济保“8”战役离不开房地产业，房地产贷款相比去年出现较大程度增长。住房和城乡建设部表示，国家的4万亿元投资计划中，与房地产业有直接关系的占32%。由于房地产业的产业关联度较高，房地产的快速发展可以促进建筑、建材、冶金、化工、轻工、机械、纺织等50多个行业的发展。据国家统计局投入产出模型测算，在中国每100亿元的房地产投资，可以带动国民经济各部门的产出286亿元，其中房地产业自身10.98亿元。可见，房地产金融及行业成为国家保持经济增长、控制失业的主要动力引擎，房地产业的支柱产业地位还将继续。

　　二、各地方政府纷纷出台一系列救市措施，以辅助房地产得以恢复发展。为活跃房地产市场，3月3日广东省高调推出十五条楼市新政。从加大保障型住房建设、鼓励住房消费、支持开发商积极应对市场三大方面，对房地产市场进行全面松绑和提振。15条新政中，前12项新政暂定的执行截止时间为2009年12月31日。最后三项新政的执行截止时间则未作出详细规定。15条新政惠及了房地产市场的供应主体和需求主体两个方面，为今年的楼市复苏奠定契机，在一定程度上有利市场刚需爆发。15条新政的实施是政府企图扶植开发企业，刺激购房消费，以拉动整个房地产业的发展，拉动内需，带动整个城市经济发展的有效方针。

　　三、政府严控土地，进一步规范一级市场。今年5月，佛山市人民政府决定建立佛山市建设用地审批（审核）联席会议制度，对全市建设项目用地、供地全过程实施全面监管。今后全市有关建设用地报批、审批需经过联席会议审议通过。同时， 全国工商联建议，房地产行业政策扶持应当加大力度，从税收制度和土地配给制度上入手进行改革，使房地产行业的发展回归理性。土地招拍挂制度方面，建议改变过去的纯粹以“价高者获得土地”的招拍模式，变为综合考虑土地竞标者的投标方案，尤其是将绿色建筑等系列促进社会和谐和可持续发展等指标纳入到综合考虑因素中，以有效配置土地资源。

　　四、随着楼市回暖迅速，货币政策有所收紧。2009年9月各地房价纷纷突破历史新高，过低的融资成本导致房地产市场投资气氛浓厚。据银监会的统计数据显示，1至7月，银行业金融机构房地产贷款新增1.1万亿元，占同期全部新增贷款的13.2%。在此背景下，北京、南京、杭州、深圳等地纷纷出台收紧二套房贷的地方性政策，虽然收缩程度不一，但从紧之风已经悄然刮起。大多数商业银行也陆续取消了二套房贷的利率优惠。自7月至10月这段时间，银监会两次提出了严格执行“二套房贷”，要科学把握信贷节奏，加强风险管理制度和机制建设。

　　五、多项优惠政策到期取消，地方政府积极谋求延续政策。年初推出的多项救市措施预期在12月31日取消。而国务院也在12月9日决定，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。优惠政策的到期，纷纷促使各地方政府加快研究2010年楼市的应对策略，以继续支持改善性需求购房。

　　预测一：2010年宏观经济政策走向将外宽内紧，财政货币维持宽松，针对房地产行业将会缩紧。2010年，预计国家将保持宏观调控政策的连续性和稳定性，不会进一步加大经济刺激政策力度，宏观调控的重心将转移到完善补充已出台政策和加快结构调整上来。理由在于：一是我国经济企稳回升态势基本确立，在政策持续刺激和外部需求转暖的作用下，回升势头在2010年将得以延续，GDP增速高于今年；二是投资增长已经处于历史较高水平，发生投资过“热”的风险增大；三是总体来看，今年“保增长”政策的成效比较显著，但“调结构”进展相对缓慢，预计2010年国家将把“调结构”摆在更加重要的位置。但针对目前房地产价格增加过快，投机和投资需求比例在资金宽裕的情况下不断增大，为保证房地产行业的健康发展，国家已在2009年年底出台了系列调控政策，相信2010年“有保有控”的政策主调将会延伸，对自用和投资投机需求“有差别”地实施对待。

　　预测二：经济回暖加速。通货实现，年中或存在加息可能。今年房企普遍实现了大量资金流回收，在通胀预期转为现实的背景下，明年房企的投资金额将进一步扩大，从而转变今年房地产投资负增长的态势。在资金流动性依然充足的情况下，国际和民间资本将继续以房地产作为其规避通胀的主要工具。假如行业政策无根本利空的情况下，大量资金将继续进入房地产领域，以及其价格增长因素依旧保持。但随之而来的降温政策将使房价涨速放缓，当CPI上升至30%-40%，加息的可能性将会加大。

　　3.1供求分析

       2009年佛山土地成交情况

	总成交	商住	纯商业	工业	其他
成交面积（公顷）	1088	702	57	321	8
成交金额（亿元）	350	315	22.7	10.4	1.4
成交单价（万元/亩）	214	300	266	22	116

　　　　　　　　　　　　　　　　　　（经纬数据中心统计）

　　根据数据统计，2009年佛山土地供应为1166公顷，其中成交1088公顷，各类用地中，商住用地成交702公顷，比2008年的403公顷多出近300公顷，土地单价300万元/亩。

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（经纬数据中心统计）

　　2009年佛山商住土地供应为763公顷，其中成交702公顷，未成交61公顷，成交146宗，成交总价315亿元。

　　在商住土地的成交面积、成交单价上，禅城、南海、顺德2009年均比2008年有较大幅度上升，这主要是市场向好和由此而推动地价上涨；三水、高明成交面积2009年均比2008年增长，但单价有所下降，这主要是郊区土地的成交体量增大而拉低价格。3.2各区土地供求分析

　　3.2.1东平新城东平新城建设进程受富力退地影响拖延，原富力地块被拆分，规划有所调整。金海和华夏联合投地东平新城001地块，该地块楼面地价仅577元/平方米，但需建设7公顷地铁站交通枢纽，且需无偿返还政府，住宅部分可建设面积为30公顷；保利拿下两地块，其中002地块由于住宅体量较大，竞争较为激烈，楼面地价达4009元/平方米，其后003地块由于住宅体量较少，而商业金融体量较大，需要有相当实力和开发经验才可将风险相对减低，因此地块以保密底价成交，楼面地价2461元/平方米，继桂城生活圈后，保利将此打造成东平新城生活圈；004地块有政府自身建设，将打造为商务中心，包括写字楼、会议中心、少部分商业。

　　禅城基本以旧城改造为主，东华里、普君片区已经建设进行中，2009年开始推动澜石片区、张槎片区，其中澜石片区将重点规划发展。

禅城2009年商住地块成交了99.4公顷，成交单价为448.7万元/亩，比2008年94.5万元/亩有近4倍的增长，除开发商激烈竞投导致外，旧改前物业也随市场向好而水涨船高。

　　005地块位于张槎片区，该地块区位、地段、景观、配套均较差，由于是禅城09年首推重要地块，土地储备紧缺的开发商对此地块亦有较大兴趣，因此被保利以2537元/平方米的楼面地价成交，较大推动该片区市场发展；利超魁奇路地块部分功能作为交通枢纽，但需无偿还给汽车公司；保利绿景路地块，商业兼容居住，将定位中小型商业体，因而楼面地价高达4563元/平方米；010地块由于要求五星级酒店开发管理经验，符合此条件的碧桂园拿下该地块，意味其发展模式开始有所转变；新鸿基以拍地形式首次进军佛山，进行澜石片区改造。

　　2009年南海区重点地块成交情况

　　南海仍然有大部分毛地储备，部分城区和街镇逐渐开始旧城改造。市场出让成交以桂城、大沥、狮山为主，里水和丹灶补充性土地推出。

　　南海2009年商住地块成交了155.1公顷，成交单价为478.8万元/亩，比2008年210.8万元/亩有倍的增长，主要是桂城地价拉升。

　　能兴在年初市场复苏之际以较低地价取得季华六路地块；利海首次进军佛山取得尖东1号地块，该地块以别墅为主体，拥有江景资源；万科在09年首次拍得尖东2号地块，其时市场已经复苏，拍地竞争较为激烈；凭借在盐步拥有的资源和配套，雅居乐显示其拿地决心，以较高地价取得盐步广佛新干线地块；保利取得狮山东风水库地块，这是其首次开发郊区，地块拥有湖景资源，但需自建配套；中海在10月终于出手，对千灯湖地块志在必得，最终以6195元/平方米的高价竞得；嘉地同样以志在必得的决心击败新鸿基，以的7951元/平方米楼面地价夺得，这是佛山的单价地王；三盛继颐景园后与宏宇合作以较高地价拿下丹灶地块，该地块如何结合景观资源，是否又将打造园林地产，值得期待。

　　顺德土地市场开始爆发，成交量达149.6公顷，创三年以来成交高峰，而土地单价则是创历史新高，成交单价达373.9万元/亩，产生多个街镇地王，标志一个划时代的来临。

　　顺德土地市场以大良、容桂和乐从、北滘、陈村两大片区主导，这两片区是品牌开发商战略布局区域，如万科布局陈村，金地布局大良，雅居乐布局乐从，碧桂园布局龙江，美的巩固北滘，保利延续在容桂发展，顺德房地产市场进入品牌开发时代。

　　万科继尖东2号后，以较高地价又取得一大型地块，地块位处陈村登州，拥有江景资源；金地首次进入顺德，以近4000元/平方米的高价竞得，对当地二级市场造成较大的提价影响；美的以较高地价竞得北滘地块，该地块位处北滘新城中心，紧邻君兰高尔夫，区位、地段、景观非常优越，美的对此地块也志在必得；雅居乐继盐步广佛新干线地块后又以高价夺得乐从地块，造成相邻楼盘立刻提价；保利以高价夺得容桂又一地块，该地块位处容桂东区，北望德胜河、大良新城，景观资源丰富，预计将会高端打造；碧桂园以较低价格取得龙江地块，将打造五星级酒店配套。

　　2009年三水土地市场成交面积173.1公顷，再度位居五区成交量之首，成交单价43.5万元/亩，却是五区最低。特大型地块领起全区成交量，同时拉低地价，使芦苞成为亮点，而市场仍然集中西南。

　　奥特莱斯已在08年取得了65公顷的地块，09年再扩大127公顷，将打造为旅游观光、休闲娱乐、购物、饮食、居住集一体的综合性巨无霸项目，辐射珠三角；兆辉以稍高的价格竞得氮肥厂地块，该地块位于三水中心轴线，旧城改造片区，未来发展前景较大；佛山市峻业电子实业有限公司以底价取得“高丰涡”地块，该地块占地11公顷，楼面地价仅为514元/平方米，将对西南未来住宅市场有一定影响。3.2.6高明区

　　土地的有效利用推动城市发展。高明推动富湾和三洲改造建设，陆续有较多地块规划出让。2009年高明土地市场成交面积68.7公顷，土地单价56.3万元/亩。

　　碧桂园和丽日的相继拿地标志高明富湾新城区的启动，而佛山电器照明股份有限公司新进入房地产领域，这些地块的开发对高明的城市发展有较大推动作用。  3.3年度地王排名

　　2009年，土地市场疯狂的一年，土地单价不断创新，地王频现。这些地块在规模、地段、配套、景观等方面均有不同程度优越性，经过激烈的竞争，终于地王锤落。从分布上看，都是分布在禅城、南海、顺德；从拿地时间看，基本都是在09年下半年产生；从竞得者看，基本以实力雄厚的上市品牌开发商为主；从成交总价看，总价都在10亿元以上；从成交楼面地价看，均在3000元/平方米以上。

排名	区域	地块名称	成交总价(亿元)	竞得方	成交日期
1	南海桂城	佛南（挂）2009-030	38.20	中海	2009-10-28
2	禅城澜石	佛禅（挂）2009-013、014、015	34.60	新鸿基	2009-12-28
3	顺德陈村	佛顺（挂）2009-007	21.50	万科	2009-07-06
4	东平新城	佛（挂）2009-002	20.42	保利地产	2009-10-20
5	南海桂城	佛南（挂）2009-015	13.86	万科	2009-05-21
6	东平新城	佛（挂）2009-003	13.00	保利地产	2009-10-30
7	顺德北滘	佛顺（挂）2009-018	12.20	美的	2009-09-22
8	南海盐步	佛南（拍）2009-002	11.20	雅居乐	2009-07-12
9	顺德容桂	佛顺（挂）2009-015	11.00	保利地产	2009-09-30
10	南海桂城	佛南（挂）2009-041	10.54	嘉地	2009-12-08

 

2009年佛山商住土地楼面地价十大排名
排名	区域	地块名称	楼面地价(元/㎡)	竞得方	成交日期
1	南海桂城	佛南（挂）2009-041	7951	嘉地	2009-12-08
2	南海桂城	佛南（挂）2009-030	6495	中海	2009-10-28
3	禅城城南	佛禅（挂）2009—007	4563	保利置业	2009-07-08
4	东平新城	佛（挂）2009-002	4009	保利地产	2009-10-20
5	顺德大良	佛顺（挂）2009-011	3891	金地	2009-08-21
6	顺德乐从	佛顺（挂）2009-019	3454	雅居乐	2009-09-23
7	顺德大良	佛顺（挂）2009-014	3426	高骏实业	2009-08-27
8	南海里水	佛南（拍）2009-006	3271	时代地产	2009-08-03
9	禅城张槎	佛禅（拍）2009-004	3044	恒福	2009-12-17
10	顺德陈村	佛顺（挂）2009-007	3028	万科	2009-07-06

 

　　3.4品牌开发商土地储备情况

　　在众多品牌开发商中，保利新增土地储备体量最多，为63.8公顷，其次是万科54.8公顷，然后是碧桂园45.8公顷。

　　8个品牌开发商共拿下248.7公顷，占商住土地总成交的35.4%，共成交金额220亿元，占商住土地总成交的69.8%。随着这些开发商的纷纷拿地，本土中小开发商的市场比例将会逐渐缩小。

　　3.5土地市场总结与预测

　　土地市场总结分析

2009年佛山土地市场由复苏变热，上半年复苏，下半年变热，主要是受二级市场和开发商土地储备量少的影响。在经济放缓的背景下，政府出台刺激政策，二级市场的向好，推动土地市场，加之开发商土地储备难以后继，导致竞投激烈，地王频出。

　　2007年是住宅市场疯狂的一年，2009年则是土地市场疯狂的一年。2009年房地产市场最受关注的就是“地王”，国企纷纷出手，地价一高再高，导致“国进民退”， 导致政府出台政策，在土地供应结构、出让地块规模，地块首付等方面进行调控，意在避免地王的频繁出现，增加地块的供应数量，让中小型开发商增加机会获得土地发展。

　　2009年年底佛山开始全面实行勾地的供应出让形式，勾制的目的，是避免土地流拍，节约资源，合理安排供应规模及节奏，完善制度；对开发商来说，有更好更多的机会获得土地，房地产市场自身发展更为市场化。

　　未来土地政策不会有太大变化，佛山土地计划供应量相对增加，地价有所回落。

　　预测2010年土地政策不会有太大变化。2009年年底，为避免“地王”的频繁出现，导致房价上涨，政府出台两大政策规定，即提高首付至50%，以及出让土地规模限制（出让上限为：小城市（镇）7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷），这些政策对土地市场定性定调，同时地价既成，问题已转到房价。

2007年商住土地供应量为895公顷，2008年供应量为447公顷，2009年供应量为763公顷，近三年的差距较大，但有一个共同的主要因素，即供应量随住宅市场的好差而变化，2007年住宅市场向好，则政府加大土地供应量，2008年住宅市场萎缩，则政府减少供应量，2009年住宅市场又转好，则政府又加大土地供应量。2009年供应量734公顷，这并非政府的住房用地计划，三水奥特莱斯127公顷地块是属于计划外用地，2009年计划用地是505公顷，比总体供应量要少。根据《佛山市住房建设规划（2006-2010）》，政府公布2010年住房用地供应增加85公顷，即到达590公顷。

　　2009年商住用地单价为306万/亩，2008年为130万/亩，2007年为220万/亩，预测2010年地价有所回落，原因一，众多品牌开发商已在2009年补充了足够开发2-3年的土地储备量，它们已经对土地并非十分渴求，同时需要资金对已得的土地进行开发，若再拿地，则可能需要融资和销售资金回笼，即使拿地亦会考虑不宜高价竞得；原因二，住宅市场直接影响土地市场，2010年的住宅市场应会在政策的调控下，稳定为主。

　　四、2009年佛山二级市场运行态势

　　4.1佛山市商品住宅市场运行态势分析

　　4.1.1 2005年-2009年佛山市场发展走势

（新增供应数据来源：经纬数据中心   成交数据来源：佛山建设局）

市场容量不断增大，存量不断减少，五年年均消化率达到115%

佛山近五年整体市场呈现供不应求态势，市场库存量不断减少。从五年的供求走势分析，08年是由于市场受宏观调控影响，成交出现萎缩。但随着一系列的救市政策出台，09年市场走出低迷，市场信心得以恢复，需求喷井，08年的存量被迅速消化，09年消化率更达到近五年最高位为146%。

佛山城市的飞跃发展，使楼价走势持续上升

佛山楼价保持五年升幅走势。其中07年佛山楼价增幅甚为明显，环比06年升幅为35%。可见。佛山楼市从07年起进入了一个新的发展时代，无论在规模上、产品质量上均得到一个很大的提升。这是由于佛山城市化进程加快，“广佛同城”概念不断深入，使市场楼价仍然保持上升势头。

　　　　　（新增供应数据来源：经纬数据中心   成交数据来源：佛山建设局）

   　佛山楼市彻底走出了08年的行业低谷，市场全面复苏，商品住宅交易量呈爆发式增长。2009年佛山整体市场呈现出“历史高峰、量价齐升，冷热不均”的发展态势。

　　第一季度——市场开始回暖，成交迎来小阳春；经历了08年的深度调整，各区域市场有不少项目在年初打出不同的价格促销手段，但价格的理性回调并没有迅速地打破市场观望格局。随着政府在3月份出台了一系列的救市措施，才引爆了积压已久的首批刚需购买力，这是经历了一年的调整后，市场出现了首个难得的小阳春。

 　　 第二季度——市场全面复苏，供不应求态势明显；在宏观环境有所放松下，加上多项利好市政规划的大力度炒作，市场热度进一步升温，购房者对楼市发展前景预期信心逐渐恢复。引发第二轮成交高潮，价格也呈现稳健上升态势。

第三季度——市场上行势头旺盛，新增供应开始放量；上半年整体市场供求矛盾突出，去年的市场存量已被刚需购买力迅速消化，而新增供应未能及时补充，供货量的不足导致价格持续上涨。然而在迎来第二个传统的推售旺季——9月，市场新增供应才开始放量，仅单月的新增供应面积已达到144万方。市场的需求层面，也从自住需求升级为改善需求以及投资需求，市场成交有所下降。

第四季度——优惠政策年末取消，引发大批消费者赶乘“尾班车”现象，成交高潮再现；政府年初出台的多项救市政策在年末即将取消，众多项目捉住了消费者赶乘“尾班车”的心理，借势推售大量新货，价格也进一步攀升，并重回07年“牛市”的高位水平。

　　4.2 禅城区商品住宅市场运行态势分析

　　（新增供应数据来源：经纬数据中心   成交数据来源：佛山建设局）

2005-2009年市场新增供应为428万㎡，而成交量为450万㎡，整体市场呈现供不应求的态势，成交受大市影响而有所波动，但价格始终保持上升势头。

2007年随地王记录不断刷新、购房者的追涨心理等因素影响下，楼价快速上涨，达到近五年市场的顶峰；2008年受到楼价高企的影响，市场观望气氛浓厚，成交量严重萎缩。

2009年多个07年成交的地块在陆续上市，加上2008年供大于求，存货积压至2009年，市场可售货源明显放大。在利好政策的带动下，市场开始复苏，长期积压的需求得到释放，成交放量。

　　受到2008年市场低迷情况影响，土地市场出现较多流拍现象，导致2009年新增供应减少，而2009年禅城区在政策利好带动下，市场开始复苏，出现明显的供不应求态势。

　　2009年市场供应主力集中于3、4、8、9这4个月之中，发展商不再集中于两个“销售黄金周”里推货，而是把推货时间提前1-2个月，实行错峰销售。

09年禅城市场成交激增，还有一个特有因素，就是城市的旧城改造建设，释放了市场需求；另一方面，09年上半年市场供应产品结构丰富，客户选择面广，且楼价起点低，成为2009年全年成交放量的主要时期，刺激楼价一路攀升。下半年低价产品供应减少，市场由中高端产品主导，成交价格持续上升。

　　4.2.3 产品供求分析

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（经纬数据中心统计）  

　　2009年禅城区各面积段产品成交全线飘红，消化率普遍均达80%以上。其中70-90㎡的产品消化率最高，产品主要分布于一些中低端项目，其凭借高性价比等优势被市场迅速消化。此外，250㎡以上豪宅单位存量最多，该类产品在上半年成交较少，仅在下半年通胀预期加剧的推动下销售量才逐渐回升，因此全年平均消化速度最缓慢。

　　2009年禅城区户型供求中，三、四房传统户型稳占市场供求主导。其中三房户型消化率最高，因其三房户型覆盖范围较大，由紧凑型三房至舒适型三房均有涉及，且受众面广。此外，公寓及二房类型产品供应较往年有大幅度的增加，占据整体市场20%的销售份额，成功吸纳大批投资及刚需客户。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（经纬数据中心统计）

　　2009年禅城区户均总价走势平稳向上，上半年销售总价均在100万元以下，市场上低价产品消化迅速，拉低市场整体销售价格，而下半年销售总价突破100万元，表明低价产品市场存量减少，中高端产品销售成为市场主力。

2009年禅城区户均面积一路走稳，基本维持在120-140㎡，中大户型产品成为全年产品销售的主力。

　　4.2.4 2010年市场发展预测

　　供应量预测：2009年禅城区商品住宅新增供应量约为85万㎡，而在2009年交易的多个地块将会在2010年推出市场，加上在售项目承接2009年良好的销售态势，加紧推出新货，供应量将进一步放大，预计2010年禅城区商品住宅新增供应量约为110-130万㎡。

　　需求量预测：随着2010年多个大型三旧改造项目的出现，大批量产品不断供应市场，而品牌发展商大规模项目产品同时供应，将吸引大量的刚需及改善型买家入市，成交会在2010年再一次放量，其将使禅城区的成交量保持稳定增长的发展趋势。

　　价格预测：2010年禅城区将有品牌发展商开发的优质项目入市，使区域内的产品得到质的提升，对楼价有一定的承托作用，同时地铁开通、广佛同城化脚步加快、重点路桥项目的竣工等多个利好的规划得到实现，助推禅城中心城区的楼价上涨。预计2010年禅城区市场价格将有10-15%的上升空间。

2010年禅城区重点新增供应明细：

　　　　　　　　　　　　　　　　（经纬数据中心统计）

　　4.3南海区商品住宅市场运行态势分析

　　08年下半年市场呈现供过于求局面，市场观望气氛浓厚，价格呈现波动调整。

　　价格的适度调整，刺激了市场刚性需求，09年上半年，市场回暖态势明显，成交有所回升。但由于08年不少开发商延迟项目开发进度，以致09年上半年集中以消化去年存量为主，新增供应量较少，供不应求现象明显。

　　09年下半年市场需求持续，价格持续向上攀升，成交受高价产品制约而出现萎缩。南海区镇街市场分级发展明显，各镇街均拥有不同的特征

　　桂城大沥位属南海中心区，一级镇街特征明显。市场人口密集，需求量大，产品面相比其他镇街丰富，09年市场成交位居全区前列。

　　里水狮山镇地理优势较好，受周边城区辐射影响较大，加上自身拥有丰富的土地资源，吸引众多投资商开发景观项目，良好的景观资源以及利好的区位优势，刺激市场需求，市场容量不断大增，价格升幅更超越中心镇街水平。

九江、西樵及丹灶镇整体市场发展相对独立，由于地处城区郊外，市场发展缓慢，受城区辐射较弱，需求大多以刚需为主，09年受市场大势影响，成交环比均有明显增长。

　　罗村市场临近禅城区，交通便利，促使其近两年成交有所上升，但整体新增供应较少，成交受供应制约，市场需求未能有效激发。

　　4.3.4.1桂城平洲

　　08年的市场存货集中在09年第一季度推出，由于受过去一年的低迷影响，不少项目09年年初举办了不少优惠促销活动，刺激了市场需求。从而引发了3月份的第一轮的成交高峰。

　　09年下半年市场新增供应紧缺，供不应求态势严重，受供应制约影响，市场价格持续高位运行，11月更突破9000元/㎡水平。

　　09年产品供货户型比例

 

　　受08年市场低迷影响，不少项目延迟了推售时间，08年取的预售证在今年才推售，并成为市场主力供应项目，如中海万锦豪园、保利星座。

　　三房户型市场需求较大，四房户型成为补充。

　　09年上半年不少项目进行优惠促销活动，推出较多带装修产品，单价区间在7500-8300元/㎡；随着楼市需求持续旺盛，供不应求严重，主要货量仅靠保利花园和中海万锦豪园支撑。下半年较多项目采取惜盘推售，市场销售均价有明显提升，单价区间达到9700-13000元/㎡，升幅明显。

　　4.3.4.2广佛板块（大沥里水镇）

　　上半年新增供应处于真空状态，主要以消化存量为主，下半年新增供应有所补充。

　　整体市场呈现“供不应求”态势，市场需求持续旺盛，月均销售平稳。

整体均价呈现波动升幅走势。一方面，由于市场缺乏新增供应，整体价格主要受优质大盘影响而变化；另一方面，受广州楼价的辐射影响，市场价格持续高走。

09年产品供货户型比例

　　新增项目集中下半年推出，产品以三房为主力户型。

　　4.3.4.3罗村狮山

　　上半年市场供应处于真空状态。下半年市场才陆续放量。

　　上半年市场需求喷发，成交持续攀升，供求缺口严重；下半年成交受高价产品影响而下降，成交乏力。

上　　半年市场价格跌幅明显；下半年，随着市场的热度持续，整体市场价格涨幅明显。

　　4.3.5 2010年市场发展预测

　　供应量预测：桂城中心区上半年供求矛盾仍然持续，下半年供应激增。09年有不少大型优质地块成功拍出，按照目前开发进度，桂城市场较多项目将在明年下半年扎堆推出，预计未来供应与今年持平。

　　成交量预测：在广佛一体化的背景下以及中心城区的辐射影响下，重点镇街市场发展将日益成熟，市场需求仍然保持平稳增幅。预计未来中心镇街与其他镇街差距将会进一步拉大。

　　成交价格预测：地铁的有效开通，将会进一步带动桂城千灯湖板块的升级发展，预计未来该片区市场价格仍然保持上升势头，预计价格将有10%的上涨空间。

　　4.4顺德区商品住宅市场运行态势分析

　　4.4.1 2005-2009年顺德区市场发展走势

　　数据显示，2005-2009年中，除2008年外，其他年份成交量均大于新增供应，成交均价五年整体趋势较快上升，平均升幅15%，与经济增长幅度接近。2005-2007年市场持续向好，成交量突破300万方，2008年在经济放缓的环境下，市场供应大增，而成交量却陷入低谷，2009年在经济保增长的环境下，市场受到促进发展，呈反弹态势，成交面积重上300万方，价格也突破5000元。

　　4.4.2市场月度供求情况

　　2008年供应过剩，需求萎缩，2009年需求爆发，消化了08年余货之余供需矛盾仍比较紧张。2009年顺德新增供应205万平方米，成交315万平方米，价格上升较快，从年初4200元，上升到年底5800元。

　　大良、容桂、乐从、北滘主导顺德市场，成交面积共占80%的比例，这四个街镇均呈现供不应求态势，其中容桂位居顺德成交量榜首，而大良则是成交价格最高的街镇。

　　4.4.3区域市场特征分析

　　刺激因素明显，市场快速上涨

　　受顺德扩权及一系列规划等重大利好因素刺激，顺德市场的“洼地”效应逐渐减弱，房地产市场快速上涨，尤其是高地价的推动。

　　市场分三级发展，两大板块主导全区市场，陈村重新崛起

　　根据顺德房地产发展状况，顺德市场可分为三级，第一级是大良、容桂，此两街镇互补相溶，房地产发展水平全区领先，楼盘规模大数量多，品牌强楼盘素质高，价格领先；第二级是乐从、北滘、陈村，此三街镇位处东平新城区域，房地产除满足自身发展外，还作为禅城的重要补充；第三级是勒流、伦教、龙江、杏坛、均安，这五个街镇房地产相对独立发展，市场总体容量小，供应决定需求。

　　中心城区大良、容桂，北部片区乐从、北滘，两大板块主导顺德市场，成交比例共占顺德整体80%以上。

　　陈村自碧桂花城后市场缩小，甚至出现供应断层，万科拿下登州地块后，以及后续地块和楼盘的供应，预示着陈村市场重新崛起。佛陈快速路的改造，广州新客站的落成，将给陈村带来重要发展机遇。

　　产品结构仍以中大户型为主，小户型产品逐渐增多

　　顺德住宅产品结构中，仍以中大户型为主，三房以上大户型共占比例近80%，二房结构产品作为重要补充，公寓产品逐渐增多，如创富商务公寓、金茂华美达公寓、保利百合花园、顺联新城花园、旭景豪庭、明日华府、佛奥康桥水岸等均有公寓推出。

　　居民逐渐倾向保值渠道，投资性需求增强

　　目前经济发展放缓，国内的投资渠道狭窄，股票以及基金皆处于低谷时期，顺德积富居民逐渐倾向保值渠道，他们这种投资性一般较为中长期，有部分为下一代子女而购置，有部分为亲戚朋友而购置，有部分为员工而购置，这种投资需求的弹性力度增强，而潜在性也很强。

　　4.4.4 2010市场发展预测

　　多个片区规划打造新城，休闲地产发展前景大

　　顺德规划一城三片区，大良、伦教打造形成岭南水乡特色的顺德新城，容桂东区结合德胜河、葿蕉河、顺德水道打造为容桂新城，北滘打造新城区，陈村打造登州片区，乐从东平新城建设进行中，休闲地产将多个片区产生，使工业性很强的顺德的城市形象和品位得到提升，同时对禅城和广州形成吸引力，发展前景大。

　　市场仍然供不应求，开始进入品牌开发时代

　　上述数据显示，2009年市场供不应求，这种趋势仍然延续到2010年，并且2009年成交的土地大部分不能在2010年入市，新增项目较少。

万科、招商、保利、金地、雅居乐陆续进驻顺德，分布各街镇，将引领顺德市场发展，顺德进入品牌开发时代，楼盘品质水平有较大的提升。

　　由规划逐步转向现实，利好因素增大对市场承托的力度

　　2010年顺德扩权正式开始，在经济、社会、文化方面拥有地级市权利，经济将更加稳健发展，顺德一城三片区规划建设将得到落实，以及广珠轻轨、太澳高速的开通，利好因素承托市场将更加有力。

　　4.5高明区商品住宅市场运行态势分析

　　受土地供应影响，高明05-09年商品住宅供应波动较大，但年均始终保持在40万㎡以上，价格稳步提升

　　高明碧桂园2006年入市拉开其在高明一盘独大的时代，凭借品牌发展商良好的口碑与划时代的规划、炒作，短时间内引爆高明市场，当年呈现出量价齐升的良好局面。

　　07年和08年市场加大供应，但仍以高明碧桂园为主，凭借不断积累的品牌效应，项目不断提升自身的产品价值，促使08年的高明商品住宅市场价格直逼4000元大关。但在价格过快拉升和房地产政策调控双重作用下令成交出现明显回调。

　　09年由于供应的减少，价格的回调和高明政府对城市建设和房地产投资力度（西江新城，三洲旧改）的加大等一系列利好刺激下，高明的商品住宅刚性需求被引爆，成交面积重新回到06年的火爆场面。

　　4.5.2市场月度供求情况

　　09年高明商品住宅市场供不应求，价格高开低走，市场需求心理发生转变

09年高明住宅新增供应环比下降31%，月均供应约2.6万㎡。高明商品住宅市场新增供应一直以高明碧桂园为主，市场缺乏更多的优质大盘供应冲击，难以满足市场需求，供不应求态势明显。

　　09年开年价格高开，成交面积受其影响，1、2月新增供应仅分别是3.57万㎡、3.37万㎡，为全年成交最低。3月开始市场价格得到理性回调，市场刚性需求爆发，在高明碧桂园的新推货量的刺激下，成交持续上升。

09年下半年在西江新城规划的推进下，多宗属于江西新城范围内的地块的相继拍出，虽然8-11月碧桂园也有新品供应刺激市场，但是市场刚性需求减弱，成交面积开始下滑，投资心理滋生，导致下半年的成交价格动荡不定。

　　4.5.3 产品供求情况

　　09年高明商品住宅市场以三房供应为主，二房消化速度最快

　　09年高明商品住宅产品供应主要以三房100-130㎡供应为主，二房70-90㎡因总价低的优势满足市场刚性需求，成为除三房外的有力补充。

　　4.5.4 2010年市场发展预测

　　未来高明供应面积巨大，高明房地产市场将被激活。

　　高明一级市场在西江新城和三洲旧区改造的推动下，2009年交投相当活跃，多宗地块成功拍出。预计未来三年高明市场商品住宅可供应量将超过200万㎡。以高明碧桂园独撑大局的局面将会被打破，供应将集中高明东部的西江组团。但高明西岸的客户群由于山林水语大盘的吸引，将面临西岸客户分流，市场竞争激烈，高明的房地产市场将被激活。

　　西江新城总规划面积为1982.5公顷，总建筑面积为1663.08万平方米，居住人口约为27万人，定位为“岭南滨水宜居新城”，将以高端定位，高水平规划和高标准开发建设。三洲旧区改造项目规划总用地237.33公顷，居住用地95.99万平方米，规划的目标定位为“宜居、宜商、宜游”。

　　价格方面由于市场供应巨大，市场竞争激烈。西江新城的高端定位将促进产品的升级换代，供应结构将得到完善，未来高明市场的商品住宅价格将不会继续由唯一的高端产品支撑高明的成交价格，成交价格将更趋稳定。预计未来的高明市场成交价格将迎来4000元的时代，高明的房地产市场将进入高速发展的时代。

　　4.6三水区商品住宅市场运行态势分析

　　市场整体向好，逐年扩容，板块呈多元化格局

　　05 年至09 年三水区供求量稳步上扬，08 年供求量略有回落，主要是受08年整体大市的萎缩影响。购房者观望情绪高，各大楼盘都放慢了推盘节奏，减少了推货量，一路低迷至08年9月，楼市一系列利好房地产市场的新政出台，市场信心有所恢复，推货量逐渐增多成交一路拉升。

　　三水年成交均价稳步向上，其中07-08 年整体均价升幅较大，主要是别墅成交居多，拉升整体均价。而09 年均价有所回落，主要是受城镇中低端洋房产品成交增多，别墅产品成交相对较少，影响整体三水均价上扬。

　　05年前三水楼市较不成熟，供应主要集中在西南中心街道，其他区域房地产市场落后。直至05年后各大外来开发商抢滩三水，大举拿地，大盘、品牌楼盘开始在三水不断在涌现，楼市板块开始从过去的旧城区扩展到西南涌片区、云东海片区以及江南新区，09年御江南的开卖激活了江南新区板块，从此三水不再是西　　南中心一支独秀，呈多板块竞争格局。

　　4.6.2市场月度供求情况

　　供不应求，成交激增，均价稳步上升

　　09年全年，三水楼市表现活跃，供应、成交面积大增，分别为70.65万㎡、82.48万㎡，整体市场呈现供不应求的态势。

　　从开发商的新增供应来看，08年月9 月开始供应激量，踏进09年，市场回暖，纷纷推出08年惜售积压的大量房源和大量新货，导致09年供应激增。由于市场货量较大，开发商选择错开时期推货，高峰期集中在1月初、4月末、金九银十等黄金时期。

　　09年三水成交火爆，月均销售约636套，与08年月均销售同比，增幅279%。上半年主要以消化08年的惜售货量为主，下半年新开发楼盘入市增多，延续引爆三水市场成交。

　　09年全年整体均价为4653元/㎡，比08年下跌413元/㎡，降幅为8%。主要是中低端产品成交量较大，高端产品成交相对占份额较少。但月度均价仍保持稳步上升态势。

　　产品经构特征分析

　　小户型占据主流，大户型成交份额少。

三水市场一直以中小户型为主流，一方面市场对该户型需求大；而另一方面，受90/70限制影响，中小户型供应持续稳定。而随着市场的升级发展，产品结构优化，09年出现了不少合并户型以及公寓产品，市场投资意识有所增加。

09年三水成交依然以中小户型为主导。大户型洋房成交相对较少，主要受价格制约。

　　4.6.4重点板块市场分析

　　中心城区供求量大，价格高地

　　中心城区是三水房地产市场开发较早的区域，知名开发企业云集，开发水平已经相当成熟，中高端项目众多，产品大约占据三水市场的二分之一。09年城中心新推楼盘较多，产品丰富。三水雅乐花园、东海蓝湾和海畔名苑尽管不是今年新项目，但依然有大量房源上市，销售理想。新上市项目三水奥林匹克09年9月开卖，以中小户型为主打，开盘后销售较好。

　　云东海板块高端产品为主，性比价高

　　云东海区域内虽然人气不足，但凭借自然环境优美，较为成熟的板块价值，以发展高端洋房和别墅产品为主，面向整个广佛客源。09年云东海新增供应面积仅次于中心城区，成交面积较大。绿湖爱伦堡、丽日坚美森林湖、山水庄园和丽日天鹅湖均有新货推出，销售理想。而创鸿林海尚都新上市项目以中小户型产品为主，实用性、性价比高。由于其高性价比，受市场欢迎，但项目大户型产品销售缓慢。

　　河口旧改片区--板块萌芽，价格洼地

　　三水旧城区的改造趋势影响，将是三水大型居住新区，加上板块价格洼地影响，将吸引部分外流其他区域的客源。板块拍卖多块规模较大的土地，现已进驻总建筑面积达200万㎡的大型项目时代城。而今年河口片区中大型项目推货较少，其中锦盈嘉园推货，价格相对城中心楼盘较低，销售理想。

　　江南新区—广佛肇经济圈的明珠，走高端产品路线

　　江南新区与三水老城区隔江相望，凭区域大面积的原生态森林、河景资源令其居住舒适感更加突出，将打造成为广佛肇经济圈的明珠，以开发高端产品为主。板块内现有项目御江南国际社区受到广佛高端收入人群的青睐，销售火爆。

镇街—市场突起，供应激增

　　随着部分知名开发商进驻三水镇街市场，镇街今年供应激增，引爆镇街刚需，供应主要以芦苞、乐平镇居多，中小户型房源为主。但镇江街市场对其他板块竞争格局影响力较低，所面向镇街本地需求、三水中低收入群体置业需求，而镇街高收入群体需求结构会从改善型居住转向舒适型，逐渐向其他区域外流。

　　4.6.5 2010年市场发展预测

　　未来价稳量升，外来客源增加，产品结构逐渐改善

　　三水未来将以一个崭新的形象屹立在世人面前，通过规划，不断完善升级城市职能，明确定位为珠三角的园林城市、联系佛山与粤西地区的自然纽带。三水房地产市场成熟，价格洼地效应影响，不单会留住了本土消费群，将吸引了更多周边消费群前来购房置业。

　　三水商品住房建设规划以平均每年1.4万套，建筑面积要求达140万平方米，一定程度说明三水未来房地产市场供应巨大。产品结构上受90/70限制，未来商品房产品结构在三水将逐渐改善。

　　未来各板块格局竞争激烈，客户类型变化

　　规划利好，三水“大盘时代”的来临，各板块房地产市场不断走向成熟，中大型项目的增多，未来板块将呈现一场百花齐放的博弈。

而随着更多知名品牌开发商进驻三水房地产市场，吸引大量外部客源进入承接三水房地产市场，客户类型亦然将发生更大变化，从单一改善型刚性需求，向舒适型、投机型等多样化发展。

 

　　6.1 2009年佛山别墅市场运行态势分析

　　6.1.1大佛山别墅市场供求情况

　　　　　　　　　　　　　　　　　（经纬数据中心统计）

　　09年上半年佛山别墅市场以价格低开迅速引爆佛山别墅市场，主要以消化08年的存量为主。下半年佛山别墅市场加大供应力度，众多品牌发展商在产品的设计上加大了创新力度，在广佛同城，广佛肇轻轨的一系列利好的政策下，别墅的投资性进一步增强，加上通货膨胀预期的临近，别墅产品的保值性驱使投资客和手握大笔资金的客户选择了别墅产品，促使佛山别墅市场得到了快速发展，市场需求不断加大，价格也稳步上升。

　　6.1.2五区别墅市场供求情况

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　（经纬数据中心统计）

　　09年的顺德别墅市场相当活跃，由东逸湾和博澳城领跑，各盘积极响应。但是价格方面，8621元/㎡的均价位于佛山五区的中位水平，主要取决于顺德的联排别墅均价始终徘徊在8000-9000元/㎡之间的价格和顺德的大部分楼盘均缺少自然景观资源的支撑，多为自建的景观，所以顺德别墅的整体成交难以提升，成交价格低也是导致别墅市场成交活跃的重要因素之一。

　　禅城——城中别墅撑起整个佛山别墅市场价格

　　09年的禅城别墅市场成交量位于五区中最少，主要原因是因为城中别墅的稀缺性，供应量少，但是价格却因为稀缺性位于佛山五区第一，支撑整个佛山别墅市场价格。

　　09年的南海别墅市场无论供应面积，成交面积，均价均排在佛山五区第二，整体实力平均强劲，在广佛同城规划下，南国桃源板块的城郊别墅区位价值显现，城郊别墅凭借优越的区位环境与丰富的景观资源，迅速受到市场的追捧。

三水——“云东海，江南新区，旧城东区”三区共同打造三水别墅市场

09年的三水别墅市场主要由云东海片区的丽日天鹅湖，江南新区的御江南，旧城东区的金太阳公馆共同撑起。由于全年的供应和成交均以御江南为主，而御江南在09年采取低开高走的策略，全年的成交价格在5000-7000元/㎡，导致09年三水整体别墅价格被拉低，位于佛山五区最低。

　　09年的高明别墅市场一支独大，全年只有高明碧桂园供应别墅，市场稀缺，竞争力度小，市场需求大，所以价格可以高于三水和顺德的别墅价格。