2010 广东房地产市场景气分析会暨《广东房地产蓝皮书2010》首发仪式

      时间：2010 年3月19日下午

      地点：凯旋华美达

　　2010年广东房地产景气分析会暨《广东房地产蓝皮书2010》首发式现在开始!

　　我是省房协秘书长，今天会议由我主持。首先，请允许我谨代表省房协对各位的莅临表示热烈的欢迎!
 
　　关注省房协的朋友一定知道，今年房地产景气分析会到现在为止已经连续举办了10年。10年，我们只关注一个事――房地产市场发展态势。每年的3月，在全国“两会”之后，我们总会准时在广州召开。房地产业在经历了2008年的低潮，2009年的发展新高峰之后，2010年的态势如何呢，我们觉得有点扑索迷离。

　　在最近省房协提供给省政府的一份材料里，我们把2007－2009年的供需做了一个对比，发现近年我省商品房供需关系大体平衡，但广州、深圳、佛山等中心大城市，我们发现供需比矛盾还是比较明显，就是供不应求。我们简单判断，在需求已经平缓的情形下，今年上半年全省供需格局大体平衡，房价以平稳为主。但第二季度开始随着通胀预期的加大，以及货币政策逐步收紧，可能下半年广东省商品房供应会偏紧。我们建议政府在遏制部分城市房价过快过高上涨的同时，要着力保证房地产政策的稳定性。3月2日，省房协召开了“广东省房协2010年新春酒会”，基本上广佛地区的23家副会长单位达成共识，在贯彻省政府办公厅《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》就是称“粤四条”的基础上，我们决定结合市场走势，为稳定消费预期，营造良好的社会舆论氛围，促进房地产业平稳健康发展，从3-5月底，我会将联合全省各地级以上市房协启动“营造大势，促进市场平稳发展业界大行动”，4月23－25日，“2010珠三角房博会”将在广州锦汉展览中心举办2010年珠三角房博会，到时候各价格层次、各类型的房屋还有重量级人物会的发表演讲，将会吸引到更多的眼球。到时我们也期待各位的关注，更期望你的参与!
 
　　今天的会议分三段，第一段是主题演讲，针对“三旧改造”和金融政策走势进行主题演讲。第二段是《广东房地产蓝皮书2010》首发。第三段是互动论坛。还有亚运会11月份要举行了，对我们楼市也会产生比较大的冲击，还有海南国际休闲旅游岛对我们广东将产生哪些影响也值得我们探讨。本来，会议准备了省统计局固定资产投资处的领导为我们对2010年做主题演讲的，但由于临时有重要会议，来不了，但他们非常重视，专门提供了书面材料，我们觉得写得挺好，作了印发，请各位代表仔细阅读。

　　下面出席领导及嘉宾包括：

　　陈之泉（省房协终身名誉会长、英国牛津布鲁克斯大学荣誉博士）

      陈必暖（广东省住建厅住房保障处副处长）

      蔡穗声（广东省房地产行业协会会长）

      王利文（原广东省政府发展研究中心副主任）

      赖伟齐（广东省物价局市场监管处科长）

      许国碧（省房协副会长、广州市房协秘书长）

      陈环（广东省建筑材料行业协会副会长兼秘书长）

      此外还有各市建设局、房协负责人及30多家各类媒体的记者，欢迎你们的到来。

      本次会议由搜房独家图文直播，值此代表省房协表示感谢，有关本次会议的详情，大家可上广东房地产网或搜房网浏览。为了保证会议质量，请大家把手机转到振动状态。

     下面有请为广东省住建厅住房保障处副处长陈必暖我们做主题演讲。他演讲的题目是广东省保障性住房建设及政策取向。有请陈处。
 
　　【陈必暖】尊敬的各位领导，各位来宾，和各位专家，新闻界的各位朋友，大家下午好。省房协举办的会议顺利召开，对长期支持关心参与房地产事业和发展的各位领导、嘉宾、专家、学者和新闻界的朋友表示衷心的感谢。借这个机会我做个书面发言希望起到抛砖引玉的作用。由于我在房地产工作过，但是我已经离开差不多有10年，去年12月到住房保障处，所以有关住房保障和房地产业的发展对我来说也是一个新兵力，我今天发言的题目是广东省保障性住房建设及政策取向。

　　国务院用3年的时间解决农村住房困难的第一年，省委省政府对这项工作高度重视，将住房保障建设列入地厅的重要项目，每年的年初和省政府和各级政府签订目标责任书，并出台了目标责任制的考核办法，促进了住房保障工作的有效开展，2009年，新增经济适用住房保障户1.26万户，累计建成经济适用住房7.33万套，完成经济适用住投资130个亿，解决城镇低收入家庭的同时，我们积极推进建公共租赁住房制度，重视解决夹心层的住房问题，通过新建、购买等等方式夹层层提供5800多套，去年保障性住房取得了比较好的成效。2009是实施的最后一年，也是关键的一年，原来提到一个思路，原来2010年住房保障的总体思路是贯彻落实好全省住房城乡工作会议和省委十届六次全会的精神，重点围绕重大决策部署，为制度创新为突破口，大力推进廉租住房的建设，公共推进公共租赁住房建设，加快构建适应不同群众需求的住房供应体系，促进房地产市场平稳健康发展，为进一步解决我省中低收入的家庭作出新的成绩。

　　2010年我们计划新增临租住房2.1万户，新开工建设2.73万套。经济适用住房这块是1.32万户，新开工建设1.61万套，另外还有是公共租赁住房，这次我们加大的力度，新开工住房4万套，275万平方米，保障住房深圳市特别重视，刚报过来是3.6万套，广州市不是很多，下来要加大这块的支持力度。另外还有林区和垦区改造全面启动，改造的危房是700多套，垦区的改造是2.6万户，保障性住房合计新开工建设13.5万套，另外我们省数量不是很多，据第一次统计1万户，相对其他省而言，我们是数量比较少，国家对这个非常重视，也开了会，下来也要推进棚户区改造的工作。主要是粤北、韶关是比较多地方，就是经济不是很发达的地区。计划今年启动，在3年内完全2万户的棚户区改造工作，这是保障性住房建设的总体的概括。
 
　　根据上述我们工作目标，2010年我省住房保障工作将突出抓好以下几项工作。第一项我们要贯彻落实好国务院的四号文，跟省政府办公厅在四号文的意见，很多专家和新闻记者都已经做的大量的报告，更重要的是落在实处。

　　第二加大住房保障工作的指导和监督力度，强化目标责任考核制度。首先要抓好2010年全省住房保障工作目标责任的签订，这个工作已经完成了，2月5号召开了会议，已经签订的责任书，通过责任书的签订强化目标考察制，引起各项党卫队这项工作的高度重视。第三项是抓好各市完成工作的考察，我们3月上旬会同各个部委组成了7个联合考察小组，对全省27个地级市进行了考核，目前正在总结考察资料，推进保障性住房的建设。

　　第三要大力推进公共租赁住房建设，我们也越来越有计划，准备4月份组织抽调省里面，包括各个市有关人员，组织转向小组，总结兄弟省市包括省内得成功经验，制定出台关于发展公共租赁住房的实施意见，这个下来之后把考察工作完成之后就是要推进公共租赁住房的建设，这项工作省里发展不是很好，深圳发展得发展早，主要集中地是深圳和广州，接下来是珠海、中山等地，要推进公共租赁住房的建设解决夹心层的住房供应问题。
 
　　第四项是进一步深化廉租住房，经济适用住房管理。研究制定出台关于完善我省租赁住房经济适用住房制度的若干意见，使廉租住房和经济适用住房制度能够比较好的衔接。目前我省的廉租住房工作开展比较慢，经济适用住房也主要是慢，租的比较少。下来要研究廉租住房是否可以卖，因为目前外省的廉租住房是可以卖也可以租。下来对有关的制度要进一步研究，希望各个市的房协对这个方面能够提出一些意见，在我们政策制定的时候可以参考。因为我们政策东西也在调整中。

　　第五项我们要进一步加快完成住房保障规范的编制工作，去年的工作的基础上，我们总会召开一个座谈会，征求有关部门和各地的意见，通过10年的住房保障规划的制定，为我省中长期的住房保障工作有计划优抚度的实施，提高比较好的指导性的文件。

　　第六项是进一步加快制定广东省保障性住房的建设规范，我们委托省建设设计院在去年工作的基础上，我们也是想推进这项工作的进展。通过建设标准的制定，指导全省保障性住房建设的具体组织实施工作。因为我们通过考察也看到有些地方的廉租住房和经济适用住房超面积问题是比较普遍的现象，因为我们想住房保障主要是保障基本住房问题，所以国家和省里都有明确的规定，廉租住房的面积不能超过50平方米，经济适用住房的民机是60平方米左右，不能达到90平方米，应该是70平方米以下，这是下来也是要推动这项工作。

　　第七项方面是加快完成住房保障信息管理，在去年的基础上，争取用3月的时间，实现全省的联网，不断增强住房保障管理的便捷性、可操作性，同时要加快建立住房保障工作的电子档案数据部，实现住房保障的动态化管理，促进进一步规范和完善。

　　住房保障的信息化系统也是想进一步加大力度推进，目前保障性住房建设管理是非常重要的一个方面，这个管理通过现代信息化和来管理，应该是一个重要的手段。因为我们现在许多申请住房保障的收入的水平，各个市都反映很难比较准确，比公正、公平的完全核对清楚。因为我们跟国外不一样，香港这项制度采取欺骗得到保障性住房，法律惩处的力度非常大，但我们现在因为基础的工作方面，很多要进一步完善，下来要增强信息化管理。
 
　　第八项我们要推进对外的交流，不断扩宽住房保障的新思路，召开全省住房保障工作的座谈会，总结交流各地工作经验，研究部署今后一段时间的住房保障工作，同时组织有关单位和各地住房主管部门到其他住房保障工作做得比较好的兄弟省市进行考察学习，加强对外联系，通过取经把其他省的好经验用到我们省。

　　第九个是进一步专业做好住房保障的重大问题的调研，要加强对廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品房、棚户区改造等重大问题的调研，及时提出研究对策，进一步研究完善农民工住房政策，积极推进城镇化过程住房保障问题。现在住房保障建设不包括农民工，但现在有3千万的农民在流动，解决这部分人群的住房保障问题，政府也要有一个指导或者有一个疏导的作用。下来我们也加强这方面的研究，目前我们3月份到中山考察的时候，感觉到他们这个方面是在局部，下来想进一步推进这部分的工作。

　　最后一个是加强保障性住房后续工作的监督管理，重视保障性住房的规划设计工作，积极推进、推广应用优秀保障性住房的设计作品，完善保障性住房配套建设实施，确保低收入家庭的基本居住条件，加强保障性住房后续阶段管理，完善保障性住房的分配制度，按照公开、公正、公平的要求，进一步完善保障性住房的审核、管理、监督体系，采取申请公示，社会进度等多种方式，确保把保障性住房真正落实到老百姓身上，确实把这项工作做实做好，防止出现新的不正之风。保障性住房重点要抓的主要就是上面讲的10个方面的工作。因为很多工作难度比较大，所以我们也非常希望得到省房协包括各个市的房协，以及各位的领导、专家、学者和新闻界的朋友对我们提出的很多建议和意见，让我们一起推进住房保障工作，因为对这个工作非常的关注，因为房价高，住房保障工作越关注，所以我们想推动这个方面的工作。

　　各位领导，各位专家，各位新闻界的朋友，这次房产市场景气分析会档次很高，很多专家亲临现场做报告，希望大家充分利用这么一个比较好的机会，进一步开阔视野，更新理念，扩宽思路，提高房地产领域的研究水平，促进我省房地产市场平稳、健康发展作出新的贡献，谢谢各位。
 
　　【主持人王韶】谢谢陈处长，在刚刚结束的两会里面，全国两会代表中有超过1半的人是对房价发表意见的，同时也提出了一些解决住房问题的办法，其中一个是完善住房保障体系的建设。刚才我们陈处长对我们广东省近段时间住房保障体系的建设工作也做了很好的介绍，对我们企业正确全面地理解、把握我们今年整个房地产市场的走势和做好企业的发展战略规划我会起到一个很好的作用，在这里请允许我们再次以热烈的掌声对陈处的演讲表示感谢。

　　今年“三旧改造”是一个很热门的话题，我也知道我们省很多企业无论是大企业，还是小企业，都在盯“三旧改造”这块肥肉，至于“三旧改造”的肥肉有多肥，下面我想请黄鹏博士给我们做演讲，黄鹏博士曾任广东省国土厅土地勘测规划院土地资源利用室副主任、《广东土地科学》责任编辑，现为广东国地规划科技有限公司总工程师，受国家土地督察广州局委托，完成了广东省三旧改造土地利用创新问题与经验研究等重要课题。下面有请黄博士，他演讲的主题是“三旧改造”给房地产业带来的机遇和挑战。
 
　　【黄鹏】各位领导下午好，非常感谢省房协给我这次机会，下面我将把目前大家关注的“三旧改造”改造的情况以及目前所面临的问题跟大家在这里做一个交流。

　　首先何为“三旧改造”，现在定义就是旧城镇、旧厂房、旧村向我们的新城市新社区的转变，主要目的一是为了让城市的面貌换新颜，所有的房地产也能得到利益上的好处。最早“三旧改造”来源于我们的广东，是佛山最先开始，进行的一项工作，2008年汪洋在佛山提出了船产业转型的难题向佛山提出来，佛山在这基础上，根据自己的特点，探索科学的发展模式，探索出了现在全省乃至全国都在赞誉的佛山模式，“三旧改造”。也就是大家一出去一提“三旧改造”从那里出来，真正我们全国真正出来的起源发源地是来源地佛山。通过一系列“三旧改造”改造，出现一系列的“三旧改造”的典范，在我们身边广州市由于亚运的工程，大家感觉更贴切的就是为了亚运对城中村的改造，也正在瑞如火如荼的展开。目前的“三旧改造”上升为全省的发展战略，有他自己独特的背景，一个方面就是对内我们需要改造，我们迫切的住在城中村的地方的居民，他需要我们改造特的住宅混淆，对外我们在今后的10年内由于我们土地利用总体规划其他方面的限制作用，10年内我们新增建设用地的指标是远远不够我们经济社会发展的，这为我们整个包括我们房地产业，包括我们社会的经济发展提出了更高的要求，我们如保障经济用地的发展，在这种内推和外压的两种因素的作用下，“三旧改造”目前也起到了议事日程。前不久在中共广东省委会议上，汪洋书记发出了动员令，“三旧改造”提出1千多亿投入，一年见成效，三年大改观的成效，在这个基础深，广东省政府和国土厅积极的努力，在国家层面上争取了一系列政策上的优惠，今天跟大家主要从三个方面交流。
 
　　首先是解读“三旧改造”针对广东省的政策，另外给大家介绍一下目前广东省“三旧改造”的进展，最后对于目前像这样如火如荼“三旧改造”中，给房地产带来的机遇，以及我们今后应该注意的一些问题，以及说我们整个这种产业面临的挑战是什么？
　　对于我们的政策最初就是佛山市07年发布的关于“三旧改造”的意见，就是一个政策性的文件。随后国家在08年3号文，大家从文号上国家对这个方面非常重视，在国家的08年第3号文，就是国务院促进节约用地的同志里面明确的提高“三旧改造”的指导性的意见。之后由于广东省也争取到了全国的集约节约用地示范省的国家的试点，在这基础上争取到了国土资源部的支持，关于改造实施意见的通知，随后各个市作为试点市出台配套的意见。
　　在“三旧改造”改造中，有几个新政策与我们以前的土地管理政策出入，包括创新性比较强的政策。第一个就是农村集体月底转变为国有土地的问题，大家都清楚以前的农村集体土地专程为国有，必须是国家征收，在“三旧改造”过程中，国务院在广东省的政策中村集体可以自愿申请把集体用地转为国有，部分的愿意转为国有的，以前办理的手续比较烦琐，现在只要申请可以自动转为国有，转为国有，你们的开发商，我们的房地产启开发企业就可以直接去拿地，以前是有相当烦琐的问题。对外对农村集体用地有可能是自己自行改造，这也是允许协议转让的，可以作为经营型用地，除了商品房开发以外，可以用作其他用地的经营型用地，这也是给房地产企业在土地方面是新的契机。
　　第二是土地收益处理的问题，在旧城改造中，按不高于60%的比例返还给使用者，让他们自行的使用。有利于调动社会的资金用于“三旧改造”。第三个方面是相关手续的补办问题，由于我们城市的发展，有一些土地对我们土地部门来说，有些土地由于没有办手续，在这次“三旧改造”中，我们可以补办相关的手续，对1987年以前的历史建设用地不需要办理手续，直接用地。整个的手续大大简化了我们的成本，节约了时间。另外也可以调动我原有使用者权益和改造的积极性，减轻我们改造地区政府的负担。
　　第四个方面处理边角地、擦花地、夹心地的处理问题，这时候我们“三旧改造”的方案可以把改造的边角地、擦花地利用起来，如果是农村集体土地可以批次报批专用手续来完善，我们按照广东省78号文的新政策，广东省在2012年提前完成用批手续无须交纳新增用地的使用费，广东省没有合法手续的“三旧月地一共是90万亩。但是另外一个方面，这167亿元，言当时是应该去该，这也会造成国家资金的浪费和资源的流失。对于历史遗留问题不需要落实，这也是双刃剑，对历史一流的问题有一些好处，但是大量的批遗留土地，通过“三旧改造”利用历史用地的话，这种批而未用的土地下面是很好的耕地，那我们耕地资源的流失的情况怎么办，我们的耕地资源就白白流失了。按照20%作为内部公共实施用地，40%以招拍挂的方式出让，40%是协议的方式出让，如果是招拍挂方式出让，可以带来2571亿土地出让金，以协议方式出让可以带来2142亿土地出让金。
　　在整个的过程中首先解决了土地确权的问题，和土地收益的问题。如果我按照实施的原则编制我们的规划，利用这次国家省政府的78号文的政府扶持和资金上的倾斜，上上政府的一些出让，我们可以完成在预期目标，和愿景是可以实现。但是这里78号文是在给大家介绍一下。78号文是广东省独享，全国只有广东省能够享受此优惠政策，而且这个政策的期限也就是3年。这也就是为什么汪洋书记提出2010年要完善所有的“三旧改造”的东西，也就是我们的期限就是3年，而且是封闭操作的。另外这个政策对城市的发展带来一个机遇，由于增量的鼓励，将存量的土地再开发为主，迈出了新的一步。
　　以上就是给大家介绍我们政策方面的，对于广东省目前就截止到2009年底，我向各位介绍一下整个广东省的实践上的进展，据调查广东省，我们开始拿到这个政策2008年以前对“三旧改造”的东西进行拍地，广东省是175万亩，旧城镇34万亩，旧厂房81万亩，旧村庄的60万亩，珠三角地区三就用地面积达到90多万亩，广东省针对“三旧改造”的下发了同志，要求各地在2010年必须在3月底完成，6月30号之前各地要完成上图和建档，以后我们所拿到的“三旧改造”的项目，不是说政府想在这个地方开展就开展，换项目换地点都可以，对于国土厅里审批的时间，必须按照你的改造计划，改造规划，该规划里面有就可以进行，如果没有就不享受优惠政策。
　　针对四个是介绍，佛山截止09年底一共启动691个，已完成改造项目120个，其中，完成就厂房改造项目121个，就村属项目6个，就城镇项目13个。整个的建设面积增加150%，在促进城市统筹方面，佛山先后的村集体的收入增长200%，就业人数也增长了200%，（图）这是整个的佛的基本情况。上面的图片是佛山改造前的景观图，后面那个是改观后，景观是产生了明显的改善，这个改善也不是说我们建商品房，图上显示的是厂房的新建。后面那个是改造前和改造后的效果图。

　　这对于广州来说是做得比较好的，提前将远景“三旧改造”积极完成了，制定出了各个期间的改造的目标。远期目标力争10年的时间完成全市的“三旧改造”任务，中期任务就是3-5年时间重点功能区的旧城改造的工作，近期规划大家可以看到今年亚运会召开之前要完成，只是在亚运会召开之前完成几个城中村的改造。在完成这9个村的清拆的工作中，也会启动30个旧厂的改造。整个的改造规模将拆房屋1000多万平方米，整个的“三旧改造”如果远期目标使显得情况下，将会广东省增加353平方米的建设用地，这整个相当于目前市中心面积的十分之一，相当未来新增用地2.4倍，新增用地未来过低资源部，广东省给广州市2.4倍，目前是拆除旧工厂和旧村9.53平方米。

　　这不光是住宅的建设，也包括我们各类用地的置换表，它一些改造的情况。

　　这是一个纺织城，下面一个是大家很熟悉的文中村的改造。

　　深圳市将“三旧改造”改造的内涵进行了进一步扩充，有89个城市单元，面积68万平方米。

　　广东是09年9月开始改造，从部分的试点转向全面的实施，确定了2010年要启动3万亩的改造指导，这就是东莞的城市改造的原来面貌图和改造后的城市景观图，以上就是给大家介绍，目前广东省的机遇，而且利用好这个政策，我们广东省“三旧改造”就能够为我们房地产带来那些机遇，我认为有以下四个方面。

　　第一个可以扩大房地产的供给与需求，为房地产业带来强劲的动力和发展后劲。

　　第二个我们的政策扶持和资金倾斜，能够使我们的房地产业进入快车道。

　　第三个可以提升房地产的社会地位和社会价值。

　　第四个可以加快城镇化的发展，促进房地产业多样化的发展，从单一  住房的方面转移到其他更多的厂房，一些城市面貌的更新等等，提升房地产业的价值。

　　面临的挑战我认为有以下几个方面。第一个会重新布局我们的市场格局，重新布局我们的行业布局。第二个就是我们要认真的对待在整个过程中社会监管问题、政策监管问题，要实行公开公平公正的方面。

　　第三我们改造的时机并不是说改造制定出来，我们什么时间改造可以，在改造中存在最佳试点时点的选择问题。第四个跟房价有关，“三旧改造”能不能稳定房价，或者说平抑房价等等一系列的问题是值得我们探讨。

　　究其原因我们开发的成本比较低，我们那地的成本比较低了，设计到拆迁都要进入到成本。一个是成本已经很高，整个的环境改善的，我们的房价也应该提升，第三个需求的激活，由于大量的供应的产生，特别是对高端的需求激活了，在房价上肯定有所体现。

　　第五个方面我认为要制止我们借“三旧改造”的政策借机囤地的行为。

　　第六个是开发强度的问题，政策没有对容积率进行明确的规定，对造成开发商和政策的博弈。

　　第七个按照我们原来经济适用房的政策，这个政策的前提条件也有所改变，这个建不建经济适用房的问题也是提到议事日程。

　　最后一个针对开发商拿到地，还要防止我们的规划出台以后，有些人信息比较灵通，可能在没有开始之前就违法抢建，等等一系列的问题都会对房地产业产生影响。

　　还一个就是避免“三旧改造”问题的产生，现在急功近利地三年之内的完成“三旧改造”，会不会陷入新的恶性循环，也是值得探讨。

　　以上是我个人的意见不对的地方请各位专家、各位领导指教。谢谢。
 
　　【主持人】谢谢黄博士，对我们启发企业如何参与“三旧改造”改造提出了很好的建议，非常全面，下面有请中国民生银行地产金融事业部广州市场的总监屈岚女士为我们做演讲，他讲的题目是2010年中国金融政策走势分析。有请屈总。

　　屈岚：尊敬的各位领导，各位来宾，各位朋友，大家下午好。我很荣幸能够代表金融从业人员在这里有机会向大家介绍今年关于我们团队对于房地产信贷走势的看法借这个机会跟大家做一个介绍交流。

　　我主要报告的内容是关于金融房地产信贷的走势分析，我想分几个方面跟大家做介绍。

　　首先我想简要的跟大家回顾一下，去年货币信贷的特点，还有广州市的市场走势。第二个方面跟大家介绍一下目前主要的两项政策，“国11条”和“粤4条”，对目前的货币的环境进行简要的分析，第四个要大家介绍2010年的信贷政策的走向分析。

　　首先简要地回顾去年货币信贷的特点和广州市市场的走势。去年主要有四个很明显的特点，简单来说去年大家都知道，流动性非常强。第二个全国的贷款快速的增加，09年全年的新增的贷款9.57万亿，同比增长31.74%，增量及增速创新高。目前2010年开年比较猛。第三个特点是房地产贷款的较快发展。新增6千亿，增幅是30.1%，其中地产的开发贷款余额是6678亿元，同比增长104%，超增速高与08年末的4.6个百分点但比09年全国全部的贷款增长低了15.9%，这是开发贷的方面。

　　在各项住房的按揭贷款方面，余额是4.76万亿，去年新增1.76万亿，增速高于08年末的33.3个%，而且比09年全国贷款增速高了11.4个百分点。第四个特点广州市房地产市场，09年广州市新建商品房成交面积968.3万平方米，增幅是5.09%，广州成交的均价9357元，这个还没有破万，与08年基本持平。09年12月份广州新建的商品住房创下11263元/平方米，创了新高。进入2010年在广州商品住宅成交均价继续小幅攀升的同时商品住宅成交面积增长速度有所放缓，暂时进入市场观望的态势。

　　刚才简要的回顾了去年了走势，第二个方面我给大家介绍一下目前正在对我们行业有影响的两个政策，一个是“国11条”和“粤4条”，这个政策的背景有些特点，特别是在08年第4季度的时候，国家出台一系列刺激经济保经济的措施，同时为了稳定房地产，试图出台相关的政策。进入09年后，去年是小阳春，刚性需求集中释放，成交量大幅放量，成交量快速的回收。到了年底的时候很多城市出现房价上涨过快的趋势，在这个背景下，国务院办公厅在今年1月7号出台了国务院办公厅关于促进房地产市场平稳发展的通知，提出了加大保障性住房等11条措施，业内也称之为“国11条”。进入到2010年2月21号，广东省人民政府也是响应国11条，转发了通知，并且根据广东的实际情况，对广州市的市场制定相应的措施，我想在座的专家很清楚这个。
 
　　我简要的介绍这两个政策主要约束的方面。国11条强调增加保障性住房和普通住房的有效供给，合理引导住房消费，抑制投机的行为。加强市场防范和市场监管，应该是超越了市场本身的约束，我觉得这个范围更宽了。

　　对于粤4条也是4个方面，第一是增加普通商品住房和保障性住房的有效供应，包括各地级市要制定规划，在2010年5月1号之前要报省住房城乡建设厅长、国土资源厅并向社会公开。

　　全面启动城市和国有工工矿棚户区改造工作。

　　抑制投资投机购房需求，严格执行二套房政策，我们普通说第二套的家庭包括个人，要首付比例不低于40%。

　　第四个加强对房地产市场的监督的规范，各地在审批商品房住房的云可的时候，最低的审批规模不得分成分单元预售允许。
 
　　我们对于政策的解读是在大的方面，我们认为有三个方面，核心是要运用这些土地、金融、税收的手段进行调控，要稳定市场的预期。

　　第二个方面我们认为它的政策精神仍然是支持和鼓励首次置业的，从信贷和税收上的优惠比较大，市场上普通住宅项目受政策的影响不大，主要是新的预期影响。短期内会形成观望，但消化之后刚性需求仍然会持续的释放。

　　另外一个分析是由于政策对非普通性的住房，非首次置业和税收方面进行约束，预期政策对大户型产品和投资性的产品，市场需求有布一定的不利影响。

　　第三个方面我想跟大家介绍一下今年对货币信贷环境的认识。第一个经济大的环境步入上升的趋向，大家可以看这个图标，小结是2010年GDP增长是9%左右，重点和难点结构性的调整，经济比较步入上升的趋道。货币政策的转向我们的目标是保增长，防通胀，主推结构调整，这是整体的要求。对货币政策的理论目标是稳定物价，充分就业，经济增长，国际收支平衡，金融稳定。
 
　　对2010年的年难点是协调经济增长，调整结构、通胀和外汇占款的关系。

　　关于流动性是我们比较关注的问题，今年开年红，连续两次上调法定存款准备金率。

　　大家提到加息会比较谨慎。

　　第四个特点是市场资金成本在提高，步入加息周期。

　　这个提示是大家比较关注，银行仍然具有很好的房贷能力。从几个方面，第一个是资本充足率来看，主要的银行有很好的房贷空间，业介绍了1月份投放1.2万亿，今年和明年都有补充资本的压力，大家都知道巴塞尔协议，要求最低的资本充足率8%，我们国家要求更高，要求达到10%，大型银行达到11%。这个图标是各个行的资本充足率的表现，可以看到还是有一定的空间，但是对股份制中小的补充的压力会非常大。

　　从存贷比指标看，2010年1月份末金融机构人民币存贷比为67.5%，还是有一定的空间。政府层面信贷规模与节奏是重点。温总理在《政府工作报告》中提出今年的“新增是人民币贷款7.5万亿左右”，定了总的基调，尽管比去年9.59万亿有所下降，但是客观的分析，今年仍然是历史上第二高的年份，当然贷款的规模不排除根据形势上下修正的幅度，应该幅度在5千亿左右。关键是节奏的调整，根据媒体的分析，四个季度的计划应该是3：3：2：2，远远低于去年的5：3：1：1节奏，企业的由此产生了规模、偏紧的感觉。

　　第四个方面我想跟大家介绍一下对2010年的货币政策的走向看法和我们先行的合作。在行业资金面我们现在认为还是相对宽松的，信贷的需求比较平稳，包括在我们的岗位，我们部门也体会也是这样。09年全国的商品房有4万亿，完成了房地产开发的投资是3.6万亿，销售额超过投资额7千多亿，行业的资金面总体相对宽松，去年是卖了多少钱，投了多少钱，还表现得结余，单单是从这个层面看结余7千多亿。
　　从历年来看，商品房的销售波动比较大，但是房地产销售维持在相对稳定的水平，大家都知道08年是危机年，08年的情况下，我们投资保持20%的增长，预期2010年房地产开发投资增速是20-25%，鉴于主流企业帐面资金充裕，预计需求还是平稳的。“国11条”又提出首付不低于40%，我们觉得这个是一刀切的政策，不的再区分是否为改善型购房，甚至会“误杀合理的购房贷款需求。

　　从后续的政策来看，提出了第三套首付的空间。对于按揭利率来看，国十一条严格按照风险地价没有收窄的趋向。

　　刚才大家也回顾了政策面的要求是合规盈经营防范风险，关于这个方面，增加有效的供给是一个首要的措施，配套的开发贷款必须跟上，要在防范风险的基础上，这是主要的基础。这个合规经营，目前的做法在金融业来说，应该体现在两个门槛上，一个市政的齐全，也是企业的发展，还有一个资本金的足额到位，这两个门槛之后更加体现出，目前对行业和企业影响比较大是监管部门去年出台的3个办法，一个指引，其中对我们行业冲击最最大的就是固定资产的管理办法，最具影响力的就是超过500万的委托支付或受托支付，从监管的层面可以防止开发商被挪用，加强信贷管理，实际上这个政策给目前的企业还是带来了一定的影响，因为第一是没有办法确定接下来贷款足额能否到位。第二是用款也体现在很强的计划性上。防范风险也包含另外一层意思，就是防止房价大起大落给存量带来风险。在高位的时候给管理层带来很多的关注。
 
　　我们关注房地产信贷变化对行业带来的影响，我们主要看几个指标，一个就是国防的景气指数，是蓝色的线轴，这个指数普遍被我们评价为行业的比较典型的指标。从这个图标来看，我们在高峰期是07年12月份，到去年12月份的统计是慢慢复苏，跟贷款有一定的政策相关。在轴上面，各个政策对景气指数的影响，到目前来说，最近的一个政策是2010年1月1号的国十一条。

　　我们提出的小结是方面企业融资能力或许分化，在地产行业情况下，出新了一些调整，大家看到行业也好，从业的企业也好，都出现一些分化，我想目前我们介绍一下合作，一个长期、深度、集成金融合作模式。

　　在银企合作将在以下的领域会一些创新，在土地整治、储备以及城市整体规划运营、在政府、银行、开发商之间找到合作的模式，包括刚才介绍的“三旧改造”的领域。

　　我们简单介绍一下民生银行，成立13年，在改革和经营方面不断的创新，在07年底在国内创先进行事业部的改革，我所在的部门地产金融事业部是中国民生银行专门经营房地产行业，专注于房地产金融业务，我们致力于建设成为国内品牌影响力地产金融提供商，我们最大的优势是随着广东的大型的开发商在进行全国的布局，我们跟随的脚步也走向了全国，我们的链条比较短，我们比较单一，我们产品注重度身订造。最后我们希望我们的民生银行的事业部可以扎根广州，锐意进取，与客户共同成长，谢谢大家。
 
　　【主持人王韶】谢谢刚才3位演讲嘉宾结合当前的保障性住房政策走向、房地产态势及金融政策对房地产业的影响等内容作了精彩的演讲，我想一定会对我们的实践起到实际的指导作用。这里我再次对嘉宾的精彩演讲表示衷心的感谢。

　　我觉得对于我们全面了解今后整个房地产市场走势会起到很好的作用，在这里我建议大家再一次以热烈的掌声对刚才的三位嘉宾的精彩演讲表示感谢。

　　编印《广东房地产蓝皮书》已经五年，每年一本，意在全面深入地反映我省房地产市场状况，预测市场走势，帮助行业和会员洞察市场。因此，该书除了收编广东省及省内各市房地产市场报告外，还组织了与房地产市场密切相关的固定资产投资、土地市场、金融业、建材业的年终报告，约请各有关方面权威机构、专家撰写。今天，经过各方的密切配合，《广东房地产蓝皮书2010》终于如期和读者见面了，但由于时间的关系，《蓝皮书》可能还会存在这样或那样的不足，我们期待各位能不吝赐教。
 
　　下面有请《蓝皮书》主编、蔡穗声会长致辞。

　　【蔡穗声】我感谢各位作者，这里很多的专家学者有各市的房协，还有其他兄弟协会，对我们积极的写稿，另外也感谢广东出版社与我们的合作，难在难在预测，预测是确实是不断提高水平，相信今后大家更多关注他，多为他写稿，以后逐步的提高预测水平。谢谢。

　　【主持人王韶】下面有请蔡会长和陈之泉主任为《蓝皮书》揭幕。

　　下面有请蔡会长和陈之泉主任为《蓝皮书》作者授书。

　　【主持人王韶】两项大的议程，主题演讲与写《蓝皮书》首发式到此结束，我们休会10分钟，回来后请黄长乐先生为我们主持今天会议最后一项议程――互动论坛，将就当前房地产市场的一些热点、焦点问题进行探讨，可能会更精彩。
 
　　【主持人黄长乐】首先有请我们的彭澎博士，他是广州市社科院长研究员，今天正好跟他最近的发表的观点比较契合。

　　接下来就请赵卓文先生，它是同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理，也是一个著名的房地产的专家。

　　请卓刚教授，卓刚教授也是广州大学建筑与城市规划学院副教授。

　　请黄春文先生，黄春文先先生是湛江市房地产行业协会秘书长。

　　【主持人黄长乐】对房地产行业景气的预测，作为大家共同关心的话题大概是从2003年国务院老八条推出之后，就成为大家不经意间关心的话题，甚至成了一个娱乐活动。这个景气分析最近是越搞越热闹。今年有意穿了去年某次活动的衣服，一进门就有朋友问我，为什么穿去年的衣服，我用这个衣服形象给大家提个意见，对房地产的展望对景气的预测，能不能去粗取精，把过分娱乐化，每年都老生常谈的预测部分放置在一边，让我们共同把眼光收回来，着重看我们的现实，看身边发生的事情，看我们房地产开发实践中我们遇到的事情，一切都在我们身边很真实的发生着，让我们从实际出发进行广东房地产市场景气的分析讨论，这是我的出发点。实际上尽管1-4月是一年的冬眠期，每年这个时期党中央都跳出来说对房地产市场进行调整。但这一切放在一边，当我们把这些娱乐性的成分放弃的时候，真实的东西呈现在我们面前其实是很精彩的。现在我们有四个精彩的地方可以拿出来讨论，第一个是今年2月初国家建设部把广州确定为中国五大中心城市之一，这是件大事，对广东地产景气预测会产生一定的影响，所以我们把彭澎老师请来了。第二件就意思的事是上海世博会和广州的亚运会都在今年召开，对广东地产而言，将是非常热闹的一年，也是非常值得我们借鉴和思考的一年，借鉴上海，思考自己。

　　第三个值得我们关注的是曾经是广东省一部分的一个地方，这个地方叫海南岛，海南岛被党中央赋予了“国家战略”这四个字是出自胡锦涛主席的嘴，说要把海南岛建设成一个国际旅游岛，这个决策是“国家战略”，我个人非常极端的理解，是要把海南建设成一个让台湾的绿营都兴奋不已的国际岛，对广东的房地产业，尤其系休闲地产业不可小看的。

　　第四个值得我们关注的是刚才陈处和黄博士讲的内容，温家宝总理已经明确把保障性住房放在解决民生的战略高度进行思考，我们广东一个是“三旧改造”问题。第二是保障性住房的积极推进问题，今年得以比较大的动作。刚才陈处委的一句也是意味深长的话，对我们业内的研究人员也是很有触动的话，叫房价涨的越高，保障性住房受关注的程度也越高。我觉得有这四个问题摆在我们面前，今天的互动讨论应该是比较务实，我相信会有点成效，能够给大家留下比较深刻的记忆。

　　我想在座的各位用一句话对广东房地产市场景气分析的关注，或在什么事情在分析中是重要，用3-5分钟阐述自己的理由。
 
　　首先请彭澎老师。

　　【彭澎】大家下午好，非常高兴来出席《2010年广东房地产蓝皮书》的首发仪式，确实我们蔡会长讲到，预测是很难，尤其是我们现在还出来金融危机，而金融危机是绝大部分人都没有预测到的，这给房地产的发展带来很大的变数。谁也没想到金融危机爆发之前一直在打压房价，突然之间我们转为要刺激楼市，现在又可能要退出，采取了新的一轮打压房价的政策，从上一轮到2007年应该是2008年上半年为止大压措施。如果没有金融危机，到底有多大的效果还值得疑问。有没有金融危机，使房地产进行下行的周期，而金融危机没有结束的时候，房地产率先反弹，这是很多人没有预测到，今年的整个中央的政策应该有比较大的转变，不仅是一个量的累加，而是有一定的结构性的转变，笼统可以说二二次房改，中央对住房制度要进行调整，而不仅仅是是调控房价，如果简单从调控房价的角度理解房价的走势就会掉入传统的思维定势，就是怎么调都调不下来。而如果住房制度进行了改革，可能影响是长期的，而是我基本的判断。改革一方面可能是我们住房的品种要大力发展公共产品，和办公产品，也就是廉租房、经济租赁房、经济适用房以及限价房，这些可能要加大整个住房品种中的比重，而商品房这块又可能要加大普通商品房的比重，这个改变可能结构性的变革，如果说结构性的变革能够坚持下去，我觉得可能对我们整个住房体系有个比较大的影响，就不会是简单叫房地产了，简单叫商品房，而叫住房制度。

　　第二个就看到最近中央央企如果不是主要搞房地产的，就要退出房地产，这跟我们央企为代表的国企不断的造出“地王”有密切的关系。

　　第三是现在国十一跳出来，省级政府要负重责，可能就是建设厅负总责，陈处长讲了负总责的10条思路，我觉得可以给我们带来比较大的影响，两会期间我们看到我们的省长在北京表示要平抑广深的楼价，这是省级政府要负责的很明显的表态，广州第一次提出要推经济适用房，但是我觉得这是一个开始，尽管不多，是长期的设计。今年重新推出限价房，对我们的市场可能会带来一致性的信号，基于这些判断，还是基于去年底对今年的预测，今年周期里面以广州为主的房价应该有10%的下调的空间，调整的周期应该有1年，也就是会延续到明年的上半年，市场的拐点可能在2、3季度，这是我的预测，至于准不准要看市场的发展，也不能以此作为进入市场抄底，每个人作出判断都有一定的依据，但我还是继续坚持在半年前的认识，并不是说希望我的预测准确，但是我相信我的预测是有一定的道理的。谢谢！
 
　　【主持人黄长乐】刚刚彭澎老师讲的这段话让我最兴奋得是两点，一个是二次房改值得关注；第二个10%的下调空间。他个人认为是存在的，接下来我想把这个关注点交给我们黄春文秘书长，请你给我们的广东楼市景气前景做个简要的判断。

　　【黄春文】大家好，今天我是被嘉宾了，我很高兴能跟这么多老师坐在一起，也很紧张。对房地产我想说两点。中国的房地产走了二三十年，开始的遮遮掩掩，民营资本是不能进入房产。我原来从企业出来，原来的企业就是挂靠在国企上面。现在把房地产被推到浪尖，这二三十年没有走过一条直的路，都是左右左右，这也是符合则学的思想的。但是中国的房地产的道路很难走，左右表现在要不就是打压，要不就是给你加点水，背负的历史责任很重。

　　第二个房地产的结构要改变，现在说的商品房没有别的，我们没有公租房，一说到房地产就是商品房，这个结构没完善，所以房地产背负的责任很多，民生为什么加在商品房上面，就是背负了很多。

　　第三个粤西是南蛮之地，信息不怎么通，对广东整个省的房地产的预测我也说不上，我就说粤西湛江。昨天刚得到的数字是1-2月份市区还是涨，而且幅度在7%、8%。但是能不能维持到全年，还是一个疑问，我暂且说我们那一块应该还是算比较平稳的。谢谢大家。

　　【主持人黄长乐】接下来有请卓刚教授做一个简要的判断。

　　【卓刚】其实我是第一次在会议上被问到这个问题，因为我根本不是研究市场的，我是研究房地产产品的，所以我个人认为可能有一个独特的视觉来考虑问题和思考的问题。我先把我的结论说出来，我觉得房地产市场包括景气指数这些问题，其实中国处于大的历史背景，有很大的上升空间，我觉得在家里说，其实我们关心的是我们的利润，我看楼价没有降过，减少的都是成交量，如果有点什么动静的话，政府肯定不会把房地产单纯看成一个经济活动，目前来说是一个政治，比如说一些平抑房价的措施，多数是通过政府渠道下去，不是通过买家，还有一个成熟的过程，由中国的现状决定了，西方的国家市场完成的自由化，我想说光从经济学的角度预测，我觉得是说不清楚的，这是我的基本观点。

　　这是很多学者在杂志、报刊上预测了一阵子，最后又不好意思的原因，我觉得如果结合中国的政治制度，开发的公司股份构成，包括以前讨论的住房的制度，我们国家正在探索的什么路子呢？我从旁观者的感觉，主要是想通过制度来解决问题，不完全是政治制度，住房方面有关方面的制度，对房地产产生影响，而不是简单下一个文件。第二个还会出现一个变化，官方上层已经意识到要分地区，要把消费层次弄出来，地区不同，地区有差异，消费层次有差异，这里有潜在的一句话，是不是每个人都要买方房，这是大家讨论很多次的问题，把这个分开以后，因为要对社会稳定，包括土地制度、拆迁制度都要结合起来，这里面综合的考虑，现在相对来说，土地这一块相对的规范，比原来规范很多，以后的开发商关心的利润问题，以前而言是土地方面不够规范，所以开发商的利润主要是那块，现在不滚是政府、开发商还是买家，这里面的土地这块稳定，可能这两块加上地区差异，我觉得这几快可能对地产产生影响的是这些东西，而不是纯经济学的东西。我觉得目前这个过程要走很久，比如才开世博会，我们国家才开始在世界舞台亮相，所以我觉得房地产是一个非常年轻的行业，相对于西方，古罗马的时候就有房地产买卖，由于年轻所以出现整个的波动和反复，操作的利润空间远远大于风险。我觉得全国总体的形势景气指数应该是景气的，这是我的结论。
 
　　【主持人黄长乐】谢谢，刚才有句话也可能给我们带来一些触动，中国的房地产是一个很年轻的行业，它的发展空间可能远远大于他的风险，在我们接下来的讨论里面，这个观点卓刚教授也会贯穿始终。接下来就请赵卓文先生发表您的感言。

　　【赵卓文】参加今天这个会还是直接亮观点，几位嘉宾都没有直接谈市场，首先是楼价的问题，今年是一个去曲折的年份，大家都不敢有很大的把握，好像一个普遍的现象。我看到一个更有趣的现象，广东的房地产企业自从元旦之后都比较谨慎，不像北京央企一样拼命的拿地，我没有看哪些企业大规模的扩招人员，这是非常少，目前大家是非常谨慎，在目前的情况下，非常的不明朗，但是来这个台上很想说几个观点，一个观念今年会上先抑后扬，两会之后我看是松了一口气，从总理到下面的各种委员虽然提案不断，但是是实际性东西不多，表面的行业的问题遭到很多不同的东西，但是现在是比预期好，有感觉利空促进势力好，原来大家比较担心的物业税试点，严控房贷，还有土地各方面的举措好像都没有特别的出台，今天广东房地产走了这么多年下来，今年还会是比较安全的一年。

　　第二个方面从房价来看，应该说目前并没有看到令房价下降的因素，08年很担心，有4万亿计划之后又行，到今年通胀的预期更加强烈，今年没有看到房价进一步下降的因素。在来之前，我在网上写的一句话，网民反映的非常热烈，一天有1、2万人来看，我说买楼傻，不买更傻。这是我的看法。

　　最后一个观点，我想多说几句，2010年广东省的优势规则在改变，从市场看大家有没有注意到一个情况，广州到武汉的高铁开通了，也是海南国际旅游岛的建设，海南的房价是涨得不行，周边的楼价就是4、5千，现在卖到1万5。海南到2月份银行进入有7千多亿，只要市场有一点热点，我们的资金面不是特别缺乏，刚才屈总说的演讲，还是说不差钱，我觉得市场方面有这么一个情况。

　　第二个情况广东省的方房地产市场会扩大，与各地的联系加强，我们的市场不断不会减少，市场的客户面还会加大，广东省的房地产市场将不再是广东的房地产，还会是泛珠三角，甚至是更多资本参与。往后的市场里面不会不断缩小，还会不断的扩大。
 
　　广州到珠海的轻轨，清远的轻轨，就是城市城际交通的设施不断的完善，所以未来的时间里有一个预测，主要是房地产统一的大市场。，所以很多元素被激活了，原来珠三角的人很喜欢到广州来买房，珠江新城里面大部分是外地人，可以看到广东的产品也有吸引力，包括湛江的市场都会放大，我觉得市场还是会放大。房地产的量还是有限，目前的销售量是销售市场来，我觉得面可以进一步拓宽，如果是从自己的产品发展来看，我们的行业还会面临几个问题，能否有新的产品，住宅占到广东房地产的份额是8层以上，到一定阶段能不能卖一些别的产品，我觉得这个问题要思考。
 
　　第二个目前还没有低成本的产品，包括刚才谈到的“三旧改造”，我觉得“三旧改造”不会拉低广州房价，因为是一种高成本的改造，现在不是特别的适合改造的时机，会造成高房价、高成本。所以在这个时机里面，广东省房地产并没有找到非常好的渠道来提供廉价的普通的商品房，目前还没有找到合适的方法包括规划的手段，成本控制的手段，政府计划的手段都是欠缺的，所以广东省的产品有一个倾向就是往高端发展，往高成本，高房价，高门槛，三高方向发展，所以没办法2010年最后说一句由低地价、低房价、低门槛往三高方向发展的关键的一年。
 
　　【主持人黄长乐】赵总一上来就袒露了对广东省房地产市场的看法，可以称之为是观点的“裸奔”。
 
　　【黎振伟】我觉得简单点房价在中国是一个很敏感的问题，我是1987年进入房地产，现在已经是第24年，房价不是一个市场决定，更多是跟政策、经济，中国相关的。今天的中国房价确实是太高了，攀升到影响到国家的政策，所以我认为今年的国家一定会有很多的措施，让它回落，回落到多大程度，肯定不能大起大落，包括国家土地政策，国家的银行政策，以及安居房的政策都在解决房价问题。所以赵总说的不断走高，客观想是走高，但是主观不能让他走高。我们开发商们要记住中国的房地产绝对不是市场决定的，很多程度上是中国的因素决定的。
 
　　【主持人黄长乐】野火春风斗古城，党中央希望把房地产开发往民生上面靠一靠，房价要保持稳定，开发商希望房价能继续走高，获取利润。房奴们、老百姓希望房价应该疯狂下跌，给每一个购房的机会，地方政府希望地价升搞，房价低不关我的事，各种利益附带的各种希望，这种希望表面上看上去都是对立，相互之间会碰撞的，但是他又有共同的一点，谁都希望房地产繁荣，因为只有繁荣了，这些人才能在房地产市场上实现他自己的愿望。广东房地产市场，我作为业内人士，我比较倾向于寻找刺激房地产市场发展，或者能影响市房地产市场往下走的因素，接下来有五个因素是需要拿出来考虑的。
 
　　第一个发生在今年的事情，就是2月初，国家住建部突然宣布广州被选定为中国五大中心城市之一。这个消息传出来以后，最疯狂的是重庆人。重庆人民对这个消息感到欣喜若狂，所以网络上关于重庆怎么样当中心城市的跟贴疯狂的好如大海，源源不绝啊。2月10号羊城晚报刊登了演讲等，有人说，广州要当华南地区的领头羊在国家队中力争上游。他认为广州最大的优势还是在于市场化能力比较强，广州中国最早走向市场化的大城市，市场上应该成为中心城市的核心竞争力，它的灵魂，有人则强调则强调广州一定要优化投资环境，利用市场机制而不是用行政手段配置资源。彭澎老说的观点富有战略色彩，他说广州在全国五大中心城市中间是唯一的一个非直辖市。身份比较特殊，至于关广东省广州市在全中国的经济地位是分不开，以后广州将承担整合珠江三角洲整合的重要使命，彭澎老是说广州应该形成强大的对内对外的辐射能力，搭建国家战略平台，建立与东盟国家首都，及东风各大城市的联系，在经济社会战略中体现出国家意志，承担国家使命，我觉得这个话铿锵有力，这篇采访稿让我很委屈，没有讲我们的房地产，没有跟房地产联系起来，你这个观点很好，很深刻，我想向您请教，就近期、短期而言，国家战略会不会对广东，特别是广州的房地产的市场格局会产生深刻的影响？
 
　　【彭澎】广州作为国家的中心城市是在一年多前，《珠三角规划纲》要里面提出的，规划纲要的很多内容是省市的专家起草，但是广东人不大提中心城市，应该是国家加进去的，所以纲要里面就有这么一个国家中心城市的提法。但是当时我们自己认为，中国的国家中心城市就是广州、北京、上海，而北京、上海从来不说自己是中心城市，因为不说它也是。很快在去年的上半年，就产生了一个天津和广州中国第三城之争，当时我们在羊城晚报也讨论过这个话题，天津得有些专家认为，天津还是老三，广州不算什么，在两会南开大学的校长说，广州怎么跟我们天津比，我们什么时候跟广州对比了，感觉是很浓的计划经济的言谈，所以地位是争出来，那么多省会偏偏是广州列为国家的中心城市。
 
　　在去年的5、6月份，住建部和重庆的调研中提出来，中国有五大中心城市，那个时候重庆把自己列为国家的中心城市，把天津拉进来，最早是没有算上天津，是算上香港，应该说四个直辖市加上广州是国家中心城市，这个是住建部提的。这里面有几个想法，第一个想法我们在城市规划中，以及房地产的发展当中，有个一线城市的提法，所谓的一线城市从城市规划来讲，是这个国家的最重要的城市，从房地产来讲，就是国家房价最高的城市，但实际上我们看到一线城市包括深圳，没有列入国家中心城市，但深圳认为它自己也是中心城市，这次落选，深圳很不服气，国家中心城市跟一线城市有了出入，房价最高的城市跟一线城市也有出入，所以从房地产讨论一线城市和二线城市，已经有点不准确，因为杭州算中心城市，从城市规划不算中心城市，但从房价讲又是一线城市，所以从房价不能判断一线城市。这样从广州来看，中国的南部就广州一家，国家中心城市，这应该是对于广州的发展来讲是重大的利好，我们看到国际巨星如果到中国买房子，就到上海、北京，李连杰去上海买房子，绝对没有国际巨星来到广州买房子，建房子，最多是开发商送他的房子，来拍一个广告片然后卖掉了，只有广州真正成为中心城市才有可能有国际级的人物来买房子。
 
　　记得去年上半年，房价处于低谷的时候，锦绣香江炒了6万的房子的时候，它要配一级管家、保姆，菲佣、秘书还有车库，这些配套之后才是6万，要打造世界500强的CEO的住房。说实在广州有160家500强的企业，有几个CEO住在广州，最多是区域级的都不得了。
 
　　从经济上面讲，广州只能提升到国家的中心城市才真正有CEO或500强的企业来到广州，这是推动广州的房价推到另外一个境界的因素，虽然广州是所谓一线城市中房价最低，也是总让得评论家认为广州是洼地，还有很大的上升空间，但是没法和北京、上海比。在低谷的时候看到汤臣一品，它确实是值，它的位置、材料确实是值，他的位置是A字形的江景，360度都能看黄埔江。它的地位和城市的定位是密切相关的，所以我觉得广州来是一线城市，又国家的中心城市，它的问题在于就在我们的广东面对深圳的挑战。深圳即使不是国家的中心城市，但是楼价比你高很多，旁边还有香港，香港不算国家的中心城市，但是重要性却是摆在那里，是世界级的城市或者是国际都市。对广州的房价有抑制的作用，同样的人肯定是到香港去住，大型的企业也是在广州和深圳之间选择，所以只有提升到国家的中心城市，才有可能融入到东南亚的中心城市，最低的一个台阶是珠三角和港澳的整合；第二是东南亚全面的通行人民币，这是人民币国际化的第一步，如果第一步走出去，这个中心可能是香港，但是由于香港是国际金融中心的作用，他可以成为东盟的重要城市，实现中心城市的对外辐射力。现在南部最大的航空港，周边形成强大的辐射力，对国内可能会产生极大的影响，只有对内对外的影响提高，对广州的房价会有一定的提升，否则我们只是处于省会城市的，让天津都看不起。
 
　　到底国家中心城市有什么优惠，我看了一下真正这五个国家中心城市除了北京很特殊之外，其他地方在近20年都有很多优惠的政策，上海浦东新区，天津滨海新区，重庆的成渝两地，广州没有什么。对广州怎么打造国家的中心城市，我们现在正在做很多的思考，但是怎么争取国家政策的支持，这块没有找到很好的突破口，广州成为国家的中心城市是一个利好，但是如何将利好转化为现实对老百姓和企业讲得实惠还有一定的距离，谢谢大家。
 
　　【主持人黄长乐】彭澎老师对这个问题最有发言权，前两年，我也写过几篇文章，讲的是悲观的论调，说97年以后，广州作为中国最古老的城市，最前沿的窗口城市，这个窗口地位已经不存在，所以各行各业会出现结构性的滑坡，像会展业、外贸、文化娱乐行业等等很多领域，都飞快被边缘化，边缘化到什么程度，就是天津的大学校长说我们根本没有能力跟他们比，北方到南方来给父母买个渡假的房，我说，广州吧，这里有很好的别墅。但是他说买海口的都比广州的好，就觉得对广州的房地产呈现出很悲观的情绪。突然间发现，广州成为五个中心城市之一的，从心理上是一个安慰，搞不好在彭澎老师和政府的共同努力下，说不定就可以争取从政府那里争取到更多的优惠政策，争取到世界对广州的观关注点，现在的城市群以广州为核心的逐步的浮出水面。
 
　　【黎振伟】刚才彭澎老师讲的我很认同，这几年在内地做很多的项目，在讲广州的房价，广州的经济的时候，因为广州没有很好的城市的形象，城市的动力是很糟糕，我们经常一说广州人是务实，说是缺乏创新，我们缺乏超越的观念，一说广州的管理就很乱，好在现在干净一点，这些都给广州的经济发展和形象有很大的不力，广州要长久的发展，一定要像新加坡、香港一样，他有经济、人文才能持续的提升。刚才提到房价，我也有很多的物业，我也希望不断的升值，我也资产就升值，但是单一的想是没用，如果大环境不好，光靠人去推动是没有用的，上海人很自豪，四环以内很自豪，他们说英语的人可能比上海话的人都多，这种国际化的形象，我们靠香港这么近，但是没办法国际化，彭澎博士确实要从角度怎么从广东争，靠我们自己整个的房协大家来呼吁，最典型的就是从上海回来，整个人全部都为上海为世博会欢呼雀跃，在广州问一下，亚运会，好像没有多少知道，广州应该向全世界的选宣传，如果没有人知道，只是知道广州只是吃、玩是没有用的，让广东广州成为一个伟大的城市，一个欣欣向荣的城市，别人才会来投资。
 
　　【主持人黄长乐】李总提到亚运会的问题，刚好涉及到今天要讨论的第二个问题，就是广州的亚运会和上海的世博会。世博会是8年前确定的，确定到到上海召开世博会的那一天起，上海市政府就发起所有的宣传去宣传上海世博会，以至于旁边的城市都在登，给上海的宣传世博会。广州铁路的领导到北方出差，跟他们说广州今年搞亚运会，那人一听，什么亚运会在广州吗？都已经到2010年了，别人都不知道。但世博会不光是江苏、浙江在帮上海宣传。但是电视上提到世博会也没有提到亚运会。时间在往前推100天，全运会就在山东济南举行的，中央台都帮着宣传了，我们的广东也帮人宣传过，他们的宣传心思就比我们亚运会大得多。前不久春节我到北方自驾春游，看到一个无锡的一个楼盘在打广告，说上海开世博会，休闲在我这里。我说无锡这里离上海200公里，中间隔了一个苏州，还真是一个卖点，我又往西走了100多公里，来到大毛山区，那里有一个大型的别墅区，比无锡的广告更有说服力，而且更有文学的味道。可想而知世博会对周边城市的影响力是很大，影响到300公里以外，广州的亚运会到底能影响多远，这个问题我不太清楚我想请卓刚教授谈谈你的感受。
 
　　【卓刚】这个问题我的说法会让你刚刚的热的心就给消灭了，广州的城市地位问题，这个城市才是回到前面的问题，还是中心城市的问题，中心城市是整个建设部的或者有关专家、学者弄的荣誉称号而已，没有时间实际的意义。说白一点，北京、上海国际化的程度，说外国人说什么英语，老总人不住这里，这里涉及到城市的概念。楼市不能当学问做，但是城市可以当学问来讲，城市是生长的，城市不是由几个人在这里规划，然后有几个政府可以把握成什么模样。以前的波斯帝国都消失了，所以城市有自身的生长空间，不能理解为全国人民一起动，要整成什么样，也是一个壳。很多是我们想象，香港不大，85%的土地、280个岛屿大部分是属于生态环境比较好的位置，当然还跟其他的制度有关，所以这个问题，如果以CEO的制度来说房价的话，就是卖30万我看真正大富豪对他也不算什么，我觉得把房价一定要把这个问题理清。楼价高不高，城市级别怎么样，跟CEO买房没什么关系。我们不是搞博鳌都搞到海南去开了。我们说的城市的基本形态级别之外，还有环境问题，所以我想这是我想的说的第一个观点，城市有自己的生长。
 
　　第二个是北京、上海的城市化程度，一个是政治中心，一个是外国人在近代建成的，广州这个地方，包括重庆、天津都不是一回事，我觉得本身这件事情，这五个中心城市是取个名字，是大家心理上有个安慰。刚刚说到亚运和世博会的问题，亚运和奥运会一样，现在寻找的各种的标志，标志有了，大家觉得我开过一次亚运会、世博会，因为中国人民没有对体育运动有真正的热情，不是民族血液中的一点，亚运会开过之后，不是一种真正的热情，就像外国足球踢得这么猛，你看我们中国的球迷有外国疯狂吗？这两个东西是刺激房地产这个楼市。本身我觉得这个命题有点问题，因为城市的区位，里面流动的资金是动态，这种动是潜移默化在改变，这两个东西只是一个富豪，这两个符号很重要。表明我们国家的财力和政治地位，只是起了大环境作用，不能说广州开和不开亚运会是一回事，其实是不一样，还是会影响大家的心理。
 
　　实际上跟楼市的距离，目前来讲还原有点远，但是会潜移默化的产生影响。现在不是创造更多的新东西，我觉得城市的形象中影响楼市的急功近利的创造了很多新东西，急于把旧的拆完就建新的，太急了。我说现在看看路太挤，刚才主持人说的太脏了，这个地方不够文明，你认为感觉城市有品位，有档次才行，法国巴黎就是最近30年建筑工程量放在旧房的改造上，不是拆，是维护。所以有的国家说不要做新，我更关注古镇的东西，别人来的时候，他喜欢不是因为你建了世界上最高的楼，也不是建了标志性的东西，也不是光不光、亮不亮的，标志是需要，但是想一个建一个，只有大家心里面认可，中心城市的问题，我在这里住了20年，我早把广州当成中国人概念中的中心城市，因为它有大量的资金、人才、信息往这边流动，为什么把香港作为中心城市的概念，因为标准不同，那是真正的国际化，所以在这个层面上说，我觉得这个人民心中的杆秤，亚运世博的意义应该是积极，但没有那么直接，开发性做的广告其实是一个噱头，但是整个国家和城市的形态的更新变化，这个会客观上提升城市在国际上的地位，这个地位提高以后，比如讲外国话的人多了，高层精英来的多了，楼价就上去了，是一种潜在的影响。
 
　　【主持人黄长乐】卓教授认为影响是潜在，显而易见的的影响可以忽略不计。

　　【赵卓文】作为房地产来讲，我们要追求短期的利益，追求长期利益的想法逐步又有，作为广东的房地产行业来说，我们大部分的企业现在都是搞建筑，我经常把住宅物业比喻为公鸡型物业，很少企业养一些母鸡型的物业，对城市房地产有一些好处，一个是引来更多的关注度，过去几个月我经常去湖南、湖北这些地方，当地很多老板因为交通方便，经常来广州参加各种活动，来广州多了以后对楼市的关注度会增加。
 
　　第二个我觉得政府方面有投入的力度，虽然我们搞些穿衣戴帽把房子弄得漂亮点，但亚运城的地块，我的观点是上1万到1万5都是比较合理，番禺房价包括广州的房价，我想说一个数据跟大家参考一下，其实过去几年时间，从2003年到2010年，过去的7年时间，大家有没有想一想，广州的一手房均价的平均上涨大概是3倍左右。番禺大概也是3倍左右，但地价的水平大概4-5倍，这个数据出来以后很吃惊。我把广州周边的城市调出来发现过去的几年时间平均上涨的幅度很厉害，作为普通的老百姓哪种投资有这么稳定和这么好的回报水平。
 
　　我们乐观的估计像番禺、亚运城在5年期间涨一倍是非常保守，未来5年涨1倍是没有问题，在目前的基础上，不要跟上海比，还有北京最近公布四环以后都是均价3万，我们的亚运城看好，番禺房价未来5年再涨一倍不是很大问题，大家都应该关注这个机会，机会来了能否抓住很重要。
【卓刚】对赵卓文经理的一个问题我有不同的看法，如果全是住宅，是自己在这里弄，如果那些东西写字楼和其他的物业越来越多，那个城市就真正发生变化了。我不看其他标准，我就看这个标准。

　　【主持人黄长乐】刚好是前年大前年，我在北京工作，关于卓教授提到的写字楼很强烈，我们的同类的写字楼的租金大概是北京的三分之一，有上海的一半左右。上海陆家嘴一带写字楼的租金是按美金计算，是40美金一平方，在广州是按人民币收租的，我们正常的租金天河北地位能否比上陆家嘴，还不知道。不过可以比一下，大概100-120元之间，这是差异非常大。奥运会之前北京的楼价上升的动力并不大，甚至举办奥运之前的半年，北京的房价基本没涨，成交比较平板。北京的房价在奥运会之后来了一个天翻地覆的变化，也可能跟08、07年的调控有关。北京三环边上的房价，在奥运会结束的那天，我去看，北京城建第一大道的房价比较是好的地方头，买到差不多一万左右，现在奥运会结束一年多，那里的二手房价都涨到3万多，四环和五环是目前北京的重点开发区域，非常热闹。四环以外的开发都是奥运会结束以后开始的，那里的房价跟奥运会之前的比短短的一年多时间翻了3倍。有可能是大型的运动会带来的交通和城市设施的完善，这是否会对区域性的房价有一定的促进作用。彭澎老师我很想听听你对亚运会对广州的影响？
 
　　【彭澎】亚运会是第二次中国举办，跟奥运会和世博会不一样，因为那是第一次。包括很多外国的媒体都采访过亚运会的问题，就广州的亚运会我谈了很多。我们亚运会分几个层面，第一个从中央来看，他的重视程度确实不如世博会。去年广东省一直想把亚运会写入温家宝的政府工作报告，后来不成功。今年连争取都不争取了，看到温家宝的报告里面也只提到世博会，也就是亚运会在国家的层面没有给予足够的重视，但是情有可原，因为这是第二次举办，不是第一次，没有这么刺激，因为亚运会在世界媒体的角度还是比较低，我们不要自己把自己拔高，这没必要。
 
　　看今年国家的主题就是世博会，亚组委一直想什么时候炒合适，等奥运会结束想炒了，世博会又来了，现在已经没多少机会了，现在已经开始走到很多地方去巡演，已经有很多的举措，这是宣传的方面。但是我们的力度是不够，这是毫无疑问，另外亚运会对广州的影响是很大，且不说穿衣戴帽的利弊，总之穿衣戴帽把房子搞得前面一空，总而言之使城市看上去好看一点，这是毫无疑问。
第二个亚运工程以BRT为代表得那么多的亚运工程，怎么讲都是城市的现代化的气氛浓厚了，看中山大道确实不一样，对城市的基础设施有很大改善，这些改善会辐射的房地产上。

　　第三个直接的影响就是亚运城，我们在评价它的时候，专门去看了一下。因为周边都在炒亚运城的概念，原来的开盘的4千多，涨大8多，现在亚运城肯定下不了1万，但是专门测了一下，从和开车过去高到40、50分钟，去这地方是哪类的购买者，我判定是一般的白领，因为很多钱的人不一定去住。亚运城也不是别墅，所以跟大学城差不多，当然也可以比较一下，当然有很多种看法，仁者见仁，智者见智。他的运动设施配套非常好，医院、学校、体育设施，可以足不出户够可以享受现代化的生活。可能爱好体育运动的群体可能会喜欢那个地方。亚运城应该今年要发售，对广州下半年的房价的走势会有一定的指示意义，因为今年要入市了。
 
 　　亚运会还有一个附带的影响，就是亚运会导致房地产要三个月的停工期，从开发商来讲，认为是抵消了房地产一致打压政策，三个月不开工，就缺货抵消了。开发商从利好的角度考虑，如果说房地产开工停了半年，可能房价会飙升的越高，可能停的越久，飙得越高，三个月的停工，明年上半年可能大量的新货进城，所以对于亚运的影响不是从概念上考虑，还是要从现实的影响去分析。

　　再一个北京奥运会以后房价飙涨，不只北京，大环境也都在涨，如果说明年全中国又暴涨又说是亚运会的成就，我觉得太牵强，我觉得奥运会举办之后，中国的房价大跌就说奥运会对房价没有影响了？每一个大型的赛事对当地的房地产会有积极的影响，首先要看大的环境。
 
　　【主持人黄长乐】接下来谈的可能也是大家比较感兴趣的问题，还就是海南的问题，首先被我提问的就是黄秘书长，海南国际自由岛的政策被胡锦涛说成是“国家战略”，现在很多政策推出来，我们也看到了，这些政策对房地产的影响我们也看到的，春节前海南房产尤其是临海地区的房产的升值升到可怕的地步，所以有人说海南要出现房地产泡沫，今天来看成为泡沫的可能性又不大了海南的房产对湛江的房地产市场会出现哪些影响？

　　【黄春文】我认为湛江的房产要做强做大还是从休闲房地产方向走，以湛江本地和外来的需求。我看了肇庆的数据，肇庆比湛江去年多了三分之一。这三分之一，据说是休闲的房地产。肇庆贩卖山货很成功，湛江的海产品没怎么出去。
 
　　 湛江作为休闲房地产有它得天独厚的条件，因为湛江本来就是中国10个休闲城市之一，也是中国10个宜居城市之一，它的空气非常清新，几乎没有什么污染。空气质量指数在全国有监测的城市中连续几年是排在前面，在广东省是第一，一级优是每年超过300天，有人说到湛江每天可以少睡两个小时。湛江还是个区域性的城市，交通还算比较发达。湛江不说不知道，连湛江本地人都不是太清楚，海域是海域的主疏，还有饮食很发达，湛江刚刚捧回了中国海鲜美食之都，它盛产鱼虾蟹，虾可能占了广东省的五分之二，虽然不可以吃了，但是可以养殖，寓意成双成对，不会殖单养一只的，在广州也经常看到湛江饭店，味道就是不一样。
 
　　湛江的海岸线1500多公里，占了广东省的五分之二，具体是46%，全国的十分之一，阳光沙滩很漂亮，这个资源用钱是买不到，所以不管海南影响怎么样，湛江还是作为休闲房地产去发展。还有一个绿化，1993年的时候湛江通过全国绿化的达标，前几年又捧回一个全国绿化园林城市，去年增加了100万平方米的绿化面积，人均的绿化面积是12.5平方米，我住的地方都没有12.5平方米。气侯很宜人，湛江的冬天的温度全年的温度是23度，还有文化底蕴，红土文化，还有几所高校在湛江。听说十二五规划又搞了跨海大桥，其实很近就是18海里，30公里。
 
　　【主持人黄长乐】跨海大桥的方案可能在这个月或下个月就批下来。

　　【黄春文】天气好的时候可以看到对面的灯光。湛江的不管受不受海南的影响，它也是作为休闲房地产来发展，你看刘会长和李志江泛贩卖的山货很好，他们事140多万地我们是110多万。

　　【主持人黄长乐】我研究是国际旅游的政策，雷州半岛最容易受益于政策一个是跨海大桥，它要从你那里过。第二个是里岛政策，就是陆地签证政策，对长期滞留海南的外国人来说，在那里滞留了21天，必须到海南岛以外的地方签证，再回来继续住，当然去湛江比较划算。第三免税货物政策，不可免税的货物可能就不会进入海南。这类物流中心很可能到你湛江或者北海，这是我个人理解的对雷州半岛有利的。

　　【卓刚】一个是旅游政策，湛江因为是欠发达。
 
　　【主持人黄长乐】在座的各位也想到你们那里买房子。彭澎老师对于海南国际旅游到政策跟我们广东之间的关系是否有一些想法？

　　【彭澎】海南本身源于广东，可能对广东的影响比较大。海南前些年就知道很多俄罗斯人到那里买房子，甚至到了疯狂的地步。但是冷静想想，海南岛如果打造成东方的夏威夷还真有得发展，虽然海南曾经出现炒房热然后退潮的阴影，但是它的确有价值，因为海南岛跟广东不一样，它可以吸引国内外的买家，俄罗斯也也好，甚至独联体的国家也好，这些人要他到其他地方买这么好的房子不容易，他可能会选海南岛。据说东北人特别喜欢海南岛，到海南岛出手很豪爽，还有四川、重庆的人成群结队的到海南买房。
 
　　我的朋友买了一个，房子不大两房一厅，还请了一个保姆，老两口住在那不肯走，不一定住在三亚，是附近的小地方，现在很多买家都进入腹地了，据说最高的楼价是28万/平方米，确实这个价钱太让人吃惊。确实博鳌这些地方确实很漂亮，环境非常好，死在那都值得。但是我们也不知道海南房价到哪里才到底，确实这是一个旅游资源，买一个房子作为旅游渡假使用，渡假的时候比我们在花都买一套房更有价值。我很多朋友在花都买了之后，先前是一个月去一次，后来半年去一次，最后一年去一次。但是在海南你可以租给别人，海南岛有这个资源，可以租给国内外的游客。当然西方人说，海南岛是打着幌子搞军事基地，一旦发生战争那是首当其冲。这是一个矛盾，夏威夷也有这样一个问题，如果说世界太平，那个地方就好，如果一不好，那个房价就直线下降。

　　因为买不起就来买2万8/平方米，广州对于内地人还是比较暖和，海南岛一年四季太享受了，享受不起还可以来广东享受8个月。
 
　　【黄春文】我也调查过了，确实很多东北人很喜欢到海南岛买房。第二个是重庆人去买房，重庆是雾都，整天洗桑拿，都是很多水分的地方，为什么重庆人女孩皮肤这么好，就是整天洗桑拿。

　　【主持人黄长乐】我认为不仅仅是会影响房地产，海南的崛起很可能会深圳、广州带来不利的影响，有句俗话叫灯下黑暗，如果倾向休闲价值，会选择休闲价值更高的地方，过去海南没有崛起的时候，没得比较，去深圳也行，去广州也可以，现在海南搞起了，可能会选择去南海、湛江也可能不回来广州。

　　【彭澎】中国人越来越富裕了，开始有浓厚的渡假的概念，渡假性质的房产可能会有很大的发展周期，海南岛太贵的情况下，它会外溢出来到北海、湛江，就是海边城市可能都会成为大家关注的要点，因为世界上都是这样，一旦冬天的时候很多人往海边跑，佛罗里达一到冬天全是渡假的人。发展水平到一定的情况下，绝对要爆发，这可能是一个判断。我们有一线海岸线，还有二线的海岸线，这可能是值得我们去关注的。
 
　　【主持人黄长乐】上次我们聚会的时候主题就是休闲地产，那天坐在这里的时候，那天讨论的时候由于时间关系没有往下讨论，其实休闲渡假市场和休闲房产市场已经形成了，广州可能是四线。

　　【黎振伟】觉得中国的房地产市场往往在抓机会，我刚刚从海南却回来我觉得他没有准备好，来得太快，我们沿海的地都卖挂了，你还搞什么国际旅游岛，还有我们的人才跟不上，我们管理跟不上，我是1988年到海南第一轮开发的，那时候什么也没有，现在的管理服务也并不太高，这正是我们担忧的，口号、政策有了，但是没有准备好，没有很好的规划旅游的资源，房价上去但是否真的值8万，真的能跟迪拜比了，广州要抓住机会，我们要好好的思考，我们凭什么发展。湛江也是一样，阳江也一样，一说旅游，大家都卖地，没有人好好想想为什么卖地。为什么我们愿意到地中海、到美国的夏威夷，现在中国在做旅游地产的时候，用什么来支持旅游，用房价而不不仅是靠政策，这样下去我也担心海南会出现第二次泡沫，而且很有可能会出现。

　　【主持人黄长乐】海南是得到了政策，广州的地产要发展旅游休闲地产还有一线机会，靠服务和技术，提高这方面的水平还是有机会占有一席之地，今天的讨论就到这里为止，谢谢各位。