周为吉  李雪强

（广东工业大学管理学院   广州   510520）

 

　　摘要：哥本哈根会议的召开推动发展低碳经济成为当前研究的热点，而建筑节能是发展低碳经济的重要部分。基于此，本文针对我国房地产业发展的现状，发现企业面临低碳经济存在的问题和存在的机遇，并针对存在的问题，如何建立低碳房企提出相关的建议。

　　关键词：低碳经济；房地产企业；问题；建议

　　Abstract：The Copenhagen conference to promote the development of low-carbon economy has been become the focus of current research, and the energy conservation of the building is an important part of developing low-carbon economy. In this paper, based on the status quo of the development of real estate industry, we can find out the existing problems and the opportunity when enterprises are facing low-carbon economy. This paper takes analysis of these issues and makes relevant recommendations.

　　Keywords: low-carbon economy; real estate enterprises; problems; 　　recommendations

 

　　“金融危机”还没结束，“气候危机”开始上演。2009年哥本哈根气候变化会议的召开促使各国更加重视气候变化对人类乃至整个自然界的深刻影响，并且在一定程度上推动了“发展低碳经济”将成为当今世界经济和未来发展的主旋律。中国在大会上做出到2020年单位国内生产总值二氧化碳排放比2005年下降40%－45%的承诺。这不仅是对世界负责任的表现，也表明中国经济即将进入低碳时代。在发展低碳经济过程中，作为能耗最多的建筑业，势必首先受到“冲击”。据公开资料显示，目前全球房地产及相关领域造成了70%的温室效应，全球40%的二氧化碳排放量来自建筑物。在建筑物越来越成为城市碳排放“大头”之际，发展低碳、绿色建筑势在必行。中国作为世界上发展最为稳定、快速的国家，房地产业是其在应对金融危机实现经济复苏的重要产业，但同时我们也应注意到房地产业也是中国排放二氧化碳的大户，因此，在低碳经济到来之际，中国房地产将面临着重大的变革和挑战。

低碳主要是指更低的温室气体（主要为二氧化碳）排放。

因此，低碳经济是指在人类生产、生活当中的各个环节实行以低消耗，低污染，低排放为基础的经济发展模式。低碳经济的实质就是不断发展、创新高新技术，有效提高对现有能源的利用效率，开发、　　利用新能源，转变落后的经济发展模式，改变人类旧有的生存观念。^[1]

　　低碳房地产企业：从广义上是指能够在公司运作，产品开发和营销过程中实现低碳发展的房地产企业。从狭义上是指开发建造低碳建筑的房地产企业。它要求企业能够秉承绿色环保和节约的理念，充分利用资源，提高资源的利用率。投资研发新技术和新材料并积极采用新材料和新技术，使房地产商品在建造过程中乃至在以后的使用过程中能够实现低消耗、低污染、低排放，与自然相和谐。

　　中国现在是世界上的房地产王国，现在每年新建的房屋面积占到世界总量的50％, 而中国建筑能耗在能源耗费总量的比重已从上世纪70年代末的10%，上升到近年来的27%左右，同时在国内更是占到中国全社会能耗总量的40％。建筑节能减排已列入我国三大重点节能领域之一。

　　房地产业的低碳发展，不仅是国家整体碳排放目标承诺的要求，也是行业实现创新升级、健康发展的内在需求。改变我国房地产能耗现状，发展低碳房地产，困难和意义并存。它不仅仅靠政府，还要靠整个行业和全社会的共同参与。因此，我们的房地产企业要积极面对这场绿色革命，这是挑战也是机遇。

　　1.我国房屋设计、规划不合理，面积偏大，浪费严重。

　　根据爱尔兰统计局2003年和意大利统计局2005年的统计数据，欧盟当中除个别国家外，大部分国家住房面积平均基本都在100平方米以下，例如英国87，法国89，德国89，意大利90。在东欧一些国家则更小，比如拉脱维亚只有55平方米。尽管面积不大，但是设施齐全，设计合理，适宜居住。而在我国，住房面积在100平方米以上的居多。尽管国家在2006年规定在新建商品房中90平方米以下的房屋要占到总建筑面积的70%，但鲜有城市能够达到，即使有，这些房屋也都存在着采光不好，通风不好等设计上的严重问题。

　　2.小区绿化硬质地面太多，而裸露的泥土少，草坪太多，树木较少。

　　我国小区绿化面积大都在30%左右，草坪占了其中很大的比例，而树木和水体则很少。这些对吸收二氧化碳不利。在植物种植方面，很多小区没有注重实用性。例如在广州种植了很多高大的乔木，这些树种外表美观，但是由于叶子少不能起到遮阴和吸收二氧化碳的作用。

　　3.建筑材料和能源利用存在问题。

　　目前大多采用的材料都是消耗高，污染高，效果差的材料，例如在建筑中水泥的大量使用，大量的使用水泥不仅排放了很多的二氧化碳，也排放了很多的灰尘。普通材质的墙体隔热保温效果差。在房屋的能耗中，由于使用普通的玻璃而导致40-50%的能量都被损耗掉。在能源利用上很少利用太阳能、风能、地热能等清洁能源，煤炭和石油产品仍然是能源的主要来源。

　　4.房地产市场大部分是毛坯房

　　目前，我国房地产市场中精装房的比例不到２０％。业主自己装修，互相干扰，破坏结构，浪费资源。据统计，消费者自己装修100平方米的一套房子要多产生建筑垃圾2吨，中国每年交付的房子600万套，80%是毛坯房，也就是说只此一项就多产生建筑垃圾1000多万吨。

　　3.我国建筑节能标准和国际节能标准的差距

　　中国每年的新开工建筑面积虽然是世界的一半，但是80%到90%都没有达到国际节能标准。中国现在单位建筑面积采暖能耗为发达国家的三倍。例如：中国现在建筑的能耗标准是每平方米75瓦，欧洲现在的限行标准是25瓦。

　　4. 中国低碳建筑还属于起步阶段。

　　尽管我们有保定，上海等一些城市在推行低碳经济，但是从根本上说我们还处于探索阶段，没有一个成熟的运行体制和成熟的路线技术图，也没有非常清晰的低碳的计算的方法。

　　5. 公众参与程度低，国家在此方面也没有相应的政策和法规的出台。

　　由于低碳经济在我国还处于起步阶段，所以在消费者、企业和政府三者之间并没有形成一致的向心力。消费者和企业并没有完全普及环保绿色观念，而国家尽管从近些年来逐渐重视环保，但由于缺乏有效的管理体制而鞭长莫及。但是在一些发达国家，他们在发展低碳经济方面建立了较为完善的管理体制，政府采用法律、经济、教育等多种手段引导企业注重环保，投资进行技术研发，使企业成为中坚力量。另外，公众参与的积极性高，社会各界高度重视环保。

 

　　积极面对低碳经济，构建“绿色建筑”能力是未来房地产企业核心竞争力之一。

房地产行业是我国节能减排的重点对象之一，倡导、发展低碳社区不仅能降低建筑能耗，同时也将为消费者带来更多有益健康的绿色生态住宅产品。同时低碳发展也可以带给房地产企业带来成就感和社会荣誉感，还可以为企业带来实实在在的利益。而对于消费者来说，随着人们生活水平和素质的不断提高，买房“低碳”也将成为一个新趋势。

　　发展绿色低碳地产能够带动绿色建材的使用和以及建造方式的改变，从而普及绿色消费。同样，发展绿色低碳地产在推进房地产及其相关产业的产业升级、企业向节约型，集约型方向转变、企业应对经济危机等方面能发挥更大的作用。

　　住宅产业化在欧美发展的比较成熟，它是指通过工业化生产的方式建造住宅，住宅产业化不但能够提高住宅质量，还能够大大降低能耗。在日本，住宅产业化的概念全方位的应用到了房屋的承建上。住宅产业化能够实现消费者和企业的直接沟通，使企业直观了解消费者的需求，达到资源的最优配置。

　　尽管我国房地产企业在产业化上还处于初步发展阶段，但是已经有部分企业开始布局产业化，万科在我国走在了住宅产业化的前列。预计在2012年万科的住宅产业化的比例将接近70%，到2014年达到90%。万科老总王石认为：住宅产业化将是未来万科的核心竞争力之一。因此我们可以预见，在低碳时代，我国的房地产企业未来发展的趋势就是实现产业化，这不仅能够降低消耗，也能创造很好的节约效益。如果我国房地产业做住宅产业化的比例达到10%，每年能够减少相当于10个西湖得污水排放量，减少木材砍伐约9000公顷，节约的电力相当于葛洲坝一个月的发电量。^[2]

　　我国的房地产业目前是粗放式的，开发商唯利是图，根本不关注可持续发展和消费者的需求。在上面房地产企业发展低碳经济存在的问题当中也提到现在尽管有国家政策的限制，但是开发商仍然开发大量大面积的住宅。宽敞的楼道，大面积的客厅和卧室，其实这些都是无谓的浪费，加重了资源的消耗。在户型规划设计上，我国普遍存在着小户型少，位置差，不利于居住的问题，而且也不能像国外那样做到“麻雀虽小五脏俱全”。另外，开发商为了尽快回笼资金，实现快速流转，房屋的装修比例很低，消费者自己装修，重新设计费时费力费财。

　　因此，要发展低碳经济，建造低碳住宅，房地产企业要不断的提高开发水平和质量，在户型规划设计上要做到集约节约，以人为本。开发商品，提高精装修的比例，虽然资金回笼时间会比较长，但是对企业未来发展以及对消费者都是非常有利的。

　　我国发展低碳住宅面临最大的问题就是房屋隔热保温和水的循环利用。究其原因就是材料应用不合理，缺乏相关技术，许多可再生的清洁能源无法得到有效的推广。

　　房屋最重要的两个部分可以说就是墙体和玻璃，其中玻璃又是能耗大户。目前我国的建筑尤其是商业建筑很多都采用玻璃幕墙，住宅也都是设计有很大的窗户，这虽然利于采光，但也利于吸热散热，造成了大量空调的使用，增加了消耗。如果企业在建造时能够采用有科技含量的玻璃，例如低辐射玻璃、LOW-E玻璃等，采用这些玻璃不但能够满足采光的需要，最重要的还可以起到隔热保温的作用，可以减少空调的使用，减少消耗，达到低碳的效果。

　　目前随着科学技术的发展，出现了一些新型的隔热保温的技术。例如北京的国奥村和当代MOMA，它们都采用了高新技术进行小区的供暖和制冷。

　　国奥村采用再生水热泵冷热源系统在冬夏两季利用再生水与外界自然的温差，通过换热站进行能量交换，冬季再生水作为换热热源，夏季作为换热冷源提供采暖和制冷。而当代MOMA则采用以地源热泵为主的混合能源系统，在两层地下车库的结构底板下安装了近700个地下换热器，它们配合专门定制的热回收热泵机组工作，可高效率地为建筑提供冬季采暖、夏季制冷、新风处理所需的冷热源，在夏季运行时回收的余热还可以加热生活热水，同时配备的尖峰锅炉和冷却塔可以满足极端天气条件下的冷热负荷以及调节地下温度场的季节平衡。

　　尽管采用这些新技术投入会大大增加，但却带来意想不到的节约效果。以国奥村为例，采用再生水热泵冷热源系统，冬季采暖从再生水中提取的能量折合标煤约3000吨，占国奥村采暖总能耗的82％，折合天然气约225万立方米，比燃煤采暖可就地减排二氧化碳7200吨，二氧化硫和氮氧化物123吨，一氧化碳4吨，粉尘33吨。夏季制冷比普通分体空调节电40%以上；没有了冷却塔或室外机，没有噪声、烟气排放的污染，夏季能够完全消除大型建筑群的热岛效应。

　　在可再生能源利用上，我国应用的最多的就是太阳能，主要是应用在照明，和为住户提供热水。仅此两项，还以国奥村为例，每年可节约用电500万千瓦时。另外，生物能的利用也是一个趋势。大量植物树木的种植不但可以美化环境，还可以吸收二氧化碳，夏天可以遮阴降温。在国外，有一些建筑的外立面也利用植物进行隔热保温。但是生物能的利用要求很高的技术，也有一定的地域、季节限制性，推广有待进一步研究。

　　商品的生产受市场需求的影响，市场的需求又源于消费者的消费观念。在当前形势下，任何有远见的房地产企业都应该认识到走低碳之路是我国房地产企业发展的趋势。因此房地产企业首先就必须提高自身对低碳的认识，在人力物力上都要加大投入。营销商品最主要的是宣传。因此，房地产企业应该积极提倡发展低碳经济，向消费者大力宣传低碳绿色环保理念和低碳产品，让消费者了解低碳并尽可能多的得到消费者的认同。房地产企业要让消费者了解到虽然目前建造低碳住宅成本可能会增加，购买此类产品的价格可能会稍贵，但是低碳住宅可以为消费者节省很多的花销。数据显示低碳住宅可以比普通住宅节约用电50%，节约用水20%以上，我们可以估算一笔账，一套100平米的节能措施比较完善的公寓比同面积没有多少节能设施的公寓在能源开支方面可节省30%左右，一年下来可为消费者节省资金几万元。

　　在房地产低碳发展的过程中，企业不可盲目照搬国外房地产业发展绿色低碳的经验，而是必须结合中国国情，有计划、有步骤的实施房地产业的低碳战略。
　　一是必须考虑到数量庞大的普通群众对房屋的基本需求，在保证他们的基本住房需求的情况下做到低碳。针对广大普通群众的基本住房需求，低碳的重点在节能，以小户型为基础，加大节能材料在房屋建设过程中的使用，在房屋建设和后期使用过程中大力推广节能、节水设备，在日常生活中培养节能观念和习惯。
　　二是必须严格执行现有节能标准，逐步向国际标准接轨。在建筑节能方面，中国很早就制定了相关标准，但是这些标准并没有得到严格的执行。在当前形势下，房地产企业要想发展低碳，建造低碳住宅就必须要严格执行现有节能标准，并逐步向国际标准接轨。

　　三是要拒绝“形象工程”，在政府的引导下房地产开发企业特别是领导企业和资质较高的企业应该主动探索行业低碳发展模式，积累发展经验，进而带领全行业在低碳发展上取得突破。

　　低碳时代的到来，建筑节能减排迫在眉睫。我国在哥本哈根会议上做出的庄严承诺也迫使房地产企业开始不得不正视其自身存在的问题。企业作为这一行业发展低碳的中坚力量，面临的问题很多，要做的事情也很多。但是房地产业应对低碳不仅仅是房地产企业的任务，也需要政府和公众的参与。有了政府的引导和正确的管理，公众的参与和监督，房地产企业才能在低碳之路上越走越远。

　　[1] 陈群胜,罗兰.环境友好设计与低碳经济[J],工业技术经济,2009,09(9):127.

　　[2]  陆新之.房地产企业需要低碳布局[J],商业时代,2009,10:24.

　　[3]  郭印,王敏洁.国际低碳经济发展经验及对中国的启示[J],改革与战略,2009,10(25).