2010亚洲商业物业租赁价格反弹
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2010亚洲商业物业租赁价格反弹
作者：仲量联行 来源：2010年第3期 时间：2010.04.02
　　今年3月23至25日，来自亚洲企业和商业房地产（CRE）领域的400多名高管齐聚新加坡，共同探讨2009年影响全球经济发展的各种发展趋势以及矛盾。
　　最有可能的一个趋势就是：2010年亚洲商业房地产市场的租赁价格将有可能反弹至一个不再是"租户市场"的状况。
　　仲量联行亚太区商业地产部董事总经理认为，亚洲地区的房地产市场将会继续发生迅速的变化，2009年亚太地区各个主要城市在席卷全球的金融危机中都无一幸免地受到了影响，这使得租户处于有利的市场地位--危机导致了租金下行和空置率的上升，但各个城市受影响的程度不尽相同。目前，随着许多国家的经济正迅速走出低谷，并且逐步企稳，部分市场已开始转向对业主越来越有利的局面。
　　随着市场信心的恢复，在企业房地产的购置和使用当中，我们看到了很多文化以及运营上的转变，其中最主要的趋势有--
　　一、升级但缩减核心办公空间
　　由于亚洲许多市场的租金已经触底，企业租户已不大可能再分文不花或是以极小成本对其办公室空间和地理位置进行升级。实力雄厚的公司可利用其影响达成更为有利的非经济租赁条款，这将推动2010年租赁业务量的上扬。但是，随着房地产成本节省更高标准的确定，租户对物业租赁成本持续不断的缩减又会抑制企业的租赁行为。
　　各个公司通过整合空间、分租、提前结束租赁以及留出空间备用等方式缩小其办公空间。租户将多个品牌和相关人员整合到同一办公室内，这一方面可以缩减人员和成本开支，另一方面也有助于打造更为协调一致的工作文化氛围。
　　二、非传统工作场所策略逐渐被市场采纳
　　非传统工作场所策略（AWS）之所以再次引起人们的关注，是因为涉及空间的合理化利用问题。AWS自上世纪90年代初就已经出现在企业和商业房地产语汇当中，但对于许多市场而言，当前才是将这些理念付诸实施的恰当时机。在亚洲开展经营的大型企业目前正在实施旨在提供灵活的办公空间、缩减成本和空间需求的工作场所计划。这种做法是以强有力的物业组合规划为背景的，能够实现某些一致性并具有竞争力的房地产解决方案，使业务和规划流程的节奏更好地保持协调。
　　三、对自有和租赁物业重新评估
　　对于传统的企业房地产来说，其整体目标在未来十年内将会受到挑战。企业租户的资产负债状况要比部分房地产投资者好得多，他们正在逐渐探索以更低的资金成本获得廉价抛售的设施，用较低的一次性资本支出取代长期租赁费用。正在探讨中的租赁会计方法变更也将开始消除以往在所有权方面的障碍。
　　四、持续规避成本
　　房地产成本在经济低迷期过后更加透明，也更为人们所了解。即使经济恢复增长，成本意识也已深深地植入企业的内核。但是，目前企业房地产战略重心正从直接、短期的成本节省转向部分有针对性的、旨在长期规避成本的投资。比如，在亚太地区，企业员工数量重新开始增长，引起了市场对企业园区开发潜在成本效益的再度关注。
　　虽然众多跨国企业在2009年的艰难时期采取了更为简单的经营模式，但始终未忽视考虑那些具有战略意义的问题，可持续性就是其中的重要问题之一。根据全球企业房地产经理人协会（CoreNet Global）和仲量联行最近开展的一项调查结果显示，实施能效计划所带来的节约成本机会便是一个相当重要的因素。
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