2010广州商品住宅市场预测：广州一手住宅供应大幅回落

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2010广州商品住宅市场预测：广州一手住宅供应大幅回落
作者：黎文江来源：2010年第3期时间：2010.04.02

　　由于2008年楼市低迷致使商品住宅开发规模缩减，2009年成交持续放量导致余货减少，加之2010年亚运会期间停止施工的影响，预计2010年广州市一手商品住宅可售货量将出现大幅回落，或为近年最低。而新增供应将主要集中于番禺、花都两区，楼市成交重心加速外扩，同时受供不应求形势影响，2010年月均成交量可能下降至60万平方米左右。虽然有充分理由预计广州房价仍将稳步上升，然而，实际上是升是降仍存在变数。
　　2010年广州住宅供应
　　或创近年新低
　　为确保亚运会顺利进行，广州市政府规定2010年10月25日至12月22日全市建筑工地停工，混凝土（含预拌砂浆）生产企业停产，停工有59天。同时规定凡在2010年10月20日前不能完成土石方工程、基坑安全防护的项目，不予批准开工建设。这意味着实际停工期更长，一般中型楼盘高层地下工程的施工工期至少需要连续的6个月时间，即开发商如不能赶在3月前成功完成工程报建，这些项目停工时间将长达9个月。在实际供应节奏上，或有部分提前赶工期，另一部分延后开发，但商品住宅预售总量将比常规年份有所减少。
　　据合富辉煌集团市场研究部监测，2010年广州全市十区新增住宅供应约4.9万套，尤其中心六区商品住宅新增也将延续近年不断紧缩趋势，预计供应约2.2万套。加之2009年销售非常火爆，年底所剩余货大减，约为2.5万套。2010年全市十区可售货量合计约7.4万套。2010年新增供应与2009年相比，减量最明显的是中心区，总体新增供应减少幅度并不大，但2008年底余货约为5.7万套，因此2010年总可售货量较2009年有大幅减少。
　　外围区域成供应主力
　　番禺花都两区供应占全市一半
　　预计2010年供货量最大的前四个区域分别是番禺区、花都区、白云区及天河区。其中，2010年供应量最大的番禺区，其供应量约占全市三成，主要原因是亚运村的8000套住宅将于2010年推出市场。花都区主要是部分大盘的供应量非常多，包括天马河公馆、保利城、风神公社、豪利花园及富力金港城等都有过千套新货。与2009年相比，2010年新增供应向外围扩展的趋势非常明显，仅番禺、花都两区就占到全市新增供应约52%。相比之下，白云、天河、海珠三个市中心主要供应区域2010年新增供应缩量显著。
　　由于2010年外围区域新增供应量大，适应普通置业者的中端、中低端供应充足。合富辉煌集团市场研究部监测显示，2010年新增洋房供应将以均价12000元/平方米以下的产品居多，或有利于首次置业需求释放。此外，白云区金沙洲中海地产限价房项目2010年中将推出425套，开发区宏康限价房项目将推出396套。
　　2010年广州市商品住宅新增供应主要热点板块是：番禺区的广州新城板块、市桥板块、华南板块，花都区的天马河板块、新华老城区板块、花东板块、狮岭板块，白云区的同和板块、金沙洲-城西板块、南湖板块，天河区的珠江新城、天河中心、天河公园，海珠区的广州大道南-南洲路板块、海珠中心、工业大道，荔湾区的原荔湾板块，越秀区的原东山板块。
　　2009年广州一手商品住宅市场全面回暖，成交创历史新高，平均月度成交量可望达82万平方米。总体来看，2010年广州楼市供求失衡形势比较严峻，受制于供应回落和房价快速上升的抑制作用，成交量将有所回落，预计广州市2010年成交量不超过700万平方米，即平均月度成交量为60万平方米左右。
　　今年广州房价升降
　　关键看番禺亚运城住宅
　　今年广州房价预计比去年增长10%左右，与广州GDP增幅同步，商品住宅均价保持在每平方米1万元左右。支持这个观点有五大理由：1、去年房价是一个一个台阶稳步上升的，而非过快上升。2009年一手房价在每平方米8000-8500元、9000-9500元、10000元这三个区间内均运行近4个月左右的一段轨迹，而后才稳步上升。曲线并不陡峭，更不是过山车式的上涨。2、去年楼价有量的支撑，并非有价无市。2009年一手住宅成交量是2000年广州市建立十区以来历史最高纪录。同时，2009年8月单月169万平方米商品住宅交易登记量也创造了历史最高记录。可见，不能单纯看房价升幅，还要看成交量是否跟得上，高成交量说明了广州买家承受能力的提高。3、今年将由换房群体主导市场，这决定了购房者将追求更高素质的物业，价格自然会保持在高位。目前超过70%的潜在购房客户为换房客，换房需求取代首次置业成为目前市场购房主流需求。4、今年的供应量将会减少，供求不平衡决定楼价不会下跌。据市政府网站公布：2010年3月前不申请开工则全年不准开工。而正在施工的工地，亚运会期间也要停工2个月，这将是直接导致商品住宅结构性缺货的主要因素。5、适度宽松的货币政策未改变。房贷政策未进一步收紧，这决定了购房需求仍然不会萎缩。同时，资本流动性也仍会保持一定的高度，这也是支撑房价平稳上升的一个理由。广州市副市长苏泽群旗帜鲜明表态："房地产依然是我们城市的支柱产业。国务院不允许把它搞死，市民不允许把它搞死，市政府也不愿意把它搞死。"
　　广州十个行政区中，越秀、荔湾、天河、海珠、白云五个中心区去年一手房价已经站稳万元/平方米，今年过万也是毫无悬念的。余下五区只有番禺区房价有可能跃上万元/平方米。由于将推出的番禺区亚运村8000套住宅，占了今年广州十区约5万套新增一手住宅供应量的16%，占了今年包括库存在内的约7万套一手住宅总供应量的11%，如此巨大的销售量对今年番禺区一手房价能否跃上万元/平方米，从而使广州十区一手房价站稳万元/平方米，具有举足轻重的影响。因此，虽然有充分理由预计广州房价仍将稳步上升，然而，实际上是升是降仍存在变数。在亚运城项目拍卖之时，业内人士大多认为亚运村住宅是投资需求购买为主，可卖1万元/平方米以上。实际上，目前能接受番禺区100万元/套以上的买家比例不大。据阳光家缘网数据不完全统计，番禺区去年一手住宅共成交11599套，包括库存在内的总消化率达到80%。其中，每套50万元以下的成交3113套（消化率97%），每套50万至100万元区间的成交5800套（消化率78%），每套100万至150万元区间的成交1641套（消化率81%），150万元/套以上的只成交1045套。可见，番禺区每套100万元以下的成交量占了大部分，自住需求是番禺区的主流买家。如今新出台的调控政策主要针对投机投资需求，有多少投资者看好亚运城住宅，仍是个未知数。

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