2010年楼市究竟是什么走势？个人认为，2009年的"黄金岁月"虽然一去不返，但2008年的深调噩梦却不会再来。2010年的政策退市、供求回归平衡等，必然带来楼市的"小调"。但这种短期的"小调"并非周期性、方向性的，而是对之前"极端供不应求、价格快速上涨"不正常情形的一种修正。2010年，包括广州在内的中国楼市有望实现"软着陆"。下面仅以广州为例加以阐述——
　　1、广州楼市"软着陆"，集中表现为成交量回归正常水平，楼价整体保持平稳、盘整之势，成交均价同比小幅攀升
　　其一，春节及节后楼市的表现属于"正常"范围，没有发现异常情况，典型个盘的成交基本达到营销目标。
　　监测广州等国内主要城市的春节销售数据发现，春节期间的成交面积环比降幅与以往几年相比基本一致，没有超出正常的范围。表明季节性因素仍是春节楼市成交萎缩的主因，政策因素的作用并没有想象中的那么大。此外，从广州春节期间主要推售楼盘的表现来看，都取得了较好的业绩。
　　从节后的楼盘表现来看，季节性回升势头比较明显，销售较好。由此可见，发展商的理性定价、小幅让惠可以打动买家入市，不同于调整期的"买家不为所动"；敢于"顶风"开售的楼盘也没有铩羽而归，这与2007年"9.27新政"后的楼市表现是截然不同的。
　　其二，受楼价高位运行、供应减少等因素影响，2010年广州楼市的成交量预计将回落至700万平方米左右。
　　通过数据汇总统计，2010年广州十区商品住宅新增供应面积将达到550万平方米（含亚运城的货量），属于多年来供应最少的年份，特别是上半年的供应更是处在低谷位置。加上2009年剩余的270万平方米的货量，预计2010年全年广州十区的可售货量将达到820万平方米，折合可售套数约为7.5万套。下半年供应量开始呈现回升之势，但受亚运影响，2011年供应才能实现明显增加。
　　 除了供应锐减之外，政策因素、价格因素等也是导致2010年广州楼市交易量回归历史正常水平的重要因素，其中楼市预期是影响近期楼市交易的直接因素。预计2010年广州十区成交面积将缩减到700万平方米左右，与新增供应相比，这样的成交量不算低。
　　其三，2010年广州楼价将保持平稳、盘整之势，但全年成交均价同比有望实现小幅攀升，涨幅5%-10%。
　　年初的价格监测显示，2010年1月广州十区商品住宅的成交均价已经达到11577元/平方米的历史新高，同比上涨了44.5%。
　　与月度均价的大幅变动不同，2009年十区成交均价同比基本持平，连续两年保持在9300多元/平方米。那么，这是否说明均价"说了谎"，没反映出楼价的真实走势呢？答案是否定的。
　　通过对年初楼市的观察，以及综合政策、供求等因素之后，预计2010年广州楼价将总体保持高位盘整之势。部分投资色彩较重的楼盘、商业用地改住宅的楼盘、缺乏核心资源的郊区楼盘等可能出现价格调整；预计城区刚性需求楼盘的价格将保持坚挺，在产品质素提高的情况下，价格甚至仍有攀升之势。品牌豪宅的价格刚性也将凸显，不太可能再像2008年那样跟随大市下滑而下挫。
　　考虑到年初的价格已经处在相对高位，即使2010年价格出现盘整，也不改变2010年商品住宅成交均价同比上涨的可能性。由于到番禺、花都等郊区的供应比例明显增加，故2010年十区商品住宅成交均价涨幅约在5%-10%。
　　2、支撑楼市"软着陆"因素较多，如宏观经济政策及行业政策的"退出"较为平缓、供需同步下降达到动态平衡等
　　当前，市场的悲观论调占据主导，但个人认为，仍需要在"危"中发现"机"，在利空因素充斥的时候寻找有利的支撑因素--
　　其一，货币政策保持适度宽松，新增信贷将保持历史高位，这足以支撑楼市的稳定甚至上行。上调存款准备金率之后，新华社立马代表官方澄清，货币政策的基调没有变。最新的两会工作报告及政府的言论也表明，适度宽松的货币政策没有变；积极财政政策也没变，今年是推进4万亿财政刺激计划（期限2年）的第二年。
　　银监会宣布，2010年新增贷款将达人民币7-8万亿元。虽不及2009年创纪录的9.59万亿，但远高于2007年及2008年的3.6万亿和4.9万亿。相关研究表明，信贷投放水平与房价涨幅存在较大的相关性，7-8万亿元的投放水平属于历史高位，可以支撑2010年楼市的稳定甚至向上运行。
　　其二，当前利率仍处多年来最低水平，一年期贷款基准利率更是几乎处在历史低位。一年期存、贷款基准利率分别为2.25%和5.31%。贷款利率处在历史低位，等于变相降低了购房者的门槛，间接起到了降低价格的作用。加息预计在年中，但整体来看，2010年的利率水平仍属多年来的历史相对低位。
　　其三，通胀预期及人民币升值预期。当前的投资渠道仍不多，通胀将催促更多的银行储蓄涌入楼市。2月份CPI达2.7%，超过了一年期存款的基准利率，表明银行存款的收益实际已为负值。
　　此外，人民币升值预期不断加强也会助长海外资金流入。央行副行长苏宁日前表示，央行将根据经济形势决定退出"特别汇率机制"，从而使得人民币升值的预期进一步加强。
　　其四，房地产行业政策调整留有余地，多是出于稳定房地产投资的需要。普通住宅二手营业税仍按差额征收，起关键作用的房贷政策也没有完全收紧。虽然出口增长明显，但稳定投资仍是各地的首要经济目标，故新政也不能完全忽视地方政府的想法。
　　"国十一条"将营业税的征收期限由2年恢复为5年，但并未将普通住宅按交易的全额来征收，而是按增值部分（差额）来征收。可见，营业税调整仍是"留有余地"的，不愿将二手楼市一棍子打趴在地。就一手楼市的影响而言，短期则在楼市预期上发挥负面作用；但从（较长时间的）实质作用来看，则有好有坏：一手中低端住宅市场获益（少数投资型楼盘除外），一手中高端住宅市场受到抑制。
　　此外，备受争议的物业税也不会在2010年征收。物业税转入实际征收最有可能的时间是"2013-2015年"，具体税率未定（因地区、物业类型、置业情况而定，目前模拟空转税率是0.84%），可能先从商业地产、二套及多套住宅的持有者开始征收。
　　其五，供应正处在一个多年来的低位水平，即使需求有所萎缩，但持续出现严重供过于求的可能性不大。以广州为例，2010年十区的新增住宅仅为550万m2（含亚运城的100万m2）。2009年的成交面积接近980万m2，而正常年份一般都有800万m2左右。只要今年市场情况不比2008年差，相信出现明显供过于求的可能性比较小。
　　其六，多数城市投入大笔资金改善基础工程等，城市价值必然提升。广州为举办亚运投入了2000多亿元，亚运会效应必然大大增强广州的城市辐射力，楼市购买群体将稳步扩大，价值提升必然最终反映到房价上。
　　若不是"国十一条"，2010年的楼价很可能再次出现明显上涨。中央正是看到了这种苗头，在价格大涨前夕及时踩刹车加以防范。政府此次也吸取了2007年调控的教训，尽量促成楼市的"软着陆"，而不是2007年的"硬着陆"。
　　           （作者系保利地产代理市场部总经理）
                                    文内图表详情请见2010年《南方房地产》第4期