2010年预深圳价稳量稳东莞、惠州价稳量增

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2010年预深圳价稳量稳东莞、惠州价稳量增
珠三角一体化从深莞惠开始
作者：深圳市世华房地产投资顾问有限公司来源：2010年第4期时间：2010.05.14

　　2007年到2009年可谓是珠三角乃至全国房地产风云变幻的三年，从2007年的炙手可热到2008年的冰天雪地，沉闷了一年的楼市在2009年出现了爆发，成交量远远超出人们的想象，再现2007年井喷现象。2010年，在国家调控的大环境下，在珠三角城市一体化日益提速的背景下，楼市是反转还是继续向前推进？
　　深圳区域位置优势
　　经济地位优势不可取代
　　深圳位于祖国的南疆，东临大亚湾与惠州市相连，西至珠江口与中山市、珠海市相望，南至深圳河与香港毗邻，北与东莞市、惠州市接壤，地理位置得天独厚。30年来，受益于改革开放和世界金融中心香港的带动，经济地位日趋凸显，已是一个有世界影响力并发挥着窗口作用的城市。
　　深圳二手楼市
　　成交活跃
　　从2009年各季度走势来看，成交量呈直线上升状，一季度开始回暖，成交均价为8259元/平方米；二季度成交量就达354万平方米，超过2007年325万平方米的历史季度高位，成交均价高达10642元/平方米，环比一季度上涨11.8%；但随着通货膨胀预期加大，投资客和改善型置业者积极入市，三季度成交依然活跃，特别是豪宅成交比例增大，使得三季度成交均价环比二季度再度上涨10%，打破2007年11219元/平方米的季度历史记录；在四季度，置业者为了赶优惠政策的末班车，各类需求再次疯狂释放，成交量高达485万平方米，环比上季度涨幅高达32%，成交均价也高达12522元/平方米，二手业主再次提高价格，返价和惜售现象再次上演。
　　2009年全市共成交二手住宅156797套，成交面积达1393万平方米，相当于2008年成交量的3.75倍，相比2007年上涨68.0%，再创历史新高。
　　深莞惠楼市：
　　新房成交量接近，成交价差距较大
　　价格方面，差距却较大，尤其是深圳可以说有点"高处不胜寒"。2009年深圳新房销售均价为15152.9元/平方米，东莞约5800元/平方米，惠州约5000元/平方米。
　　2009年，受惠于房地产的相关优惠政策，深莞惠三地的商品房成交十分活跃。以新建商品房的成交面积为例，深圳为649.4万平方米，东莞600多万平方米，惠州约520万平方米。虽然三地的人口规模相差甚远，但深圳新房供应有限，因此成交量与东莞、惠州已经十分接近。
　　深圳楼市：
　　价增量增
　　2009年，深圳房价疯涨：新房均价从1月的11044.7元/平方米猛升至12月的22303.7元/平方米，升幅达101.9％
　　深圳市规划和国土委网站信息系统有关数据计算出，2009年，全市新建商品房销售面积为649.4万平方米，比2008年的417.67万平方米大幅增加55.5%，比2007年的555.16万平方米增加约17%；销售均价为15152.9元／平方米，比2008年的12794.2元/平方米上升18%，比2007年的13369.62元/平方米上升13.3%。
　　东莞楼市：
　　价增量增
　　2007年东莞商品房成交量590万m2，2008年380万m2，2009年东莞楼市在国际金融海啸的阴影笼罩下创下了一个奇迹,新建商品房成交量突破600万m2。
　　目前东莞的普通商品房均价处于每平方米5500至5800元之间，相比其他珠三角二线城市，仍属偏低水平。这与东莞的城镇割据、中心分散有关，同时，东莞的人口成分决定了整体购房需求和购买力不强，主要依靠本地购买力，外来投资不多，房价长期趋于稳定。
　　惠州楼市：
　　价稳量增
　　2009年前三季度，惠州全市商品房累计成交面积为365.55万平方米，同比增长73.82%。全年预计为520万平方米，同比增长75.68%（2008年，惠州全市商品房的销售面积为296万平方米）。
　　虽然销售面积增加，但是价格的上涨却十分有限。2009年，惠州的新房成交均价每平方米4500-5000元。惠州房价并没有随着销售量的大幅增长而急剧上升。这也和惠州目前的经济状况比较符合，无论是人均收入水平还是整体的GDP收入，惠州都无法支撑房价短期内的快速上扬。
　　受经济发展、人口增长与住房需求的推动，深圳人在莞惠置业的现象越来越明显。按照《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》的指引以及深莞惠三市签署的《推进珠江口东岸地区紧密合作的框架协议》约定，未来5年，深莞惠三市衔接道路将主要建设11条高速快线和7个国省干道项目，打造"五横三纵"的高速公路网络，实现三市高速公路、轻轨、港口实行对接，路网互联互通。未来5年，深莞惠三市在通讯、工商、税务、教育、医疗等市政领域也将有重大合作进展。这些都将推动莞惠地区楼市的活跃。
　　后市预测：
　　三地房价差异逐步缩小
　　面对2009年房价的快速上涨，尤其投机投资需求的不断增多，从12月开始，国家对楼市进行调控的政策接踵而至，这些政策所指向的范围不同，但目的相同：抑制房产的投机投资需求，遏制房价的过快上涨。
　　深圳楼市的买家或放盘的卖家，都较为成熟理性，基本上知道：如果房价继续快速上涨，不排除政府继续出台调控政策。这导致大部分的投机投资型买家开始持币观望，这种观望气氛在2010年第一季度更加浓厚。
　　但因为买卖双方对后市信心仍然较为充足，因此价格出现下调的可能性极低。到了2010年第二季度，被抑制的部分投机投资需求，预计会开始进入市场，届时将令成交量有所回升，从而也可能带动成交量及价格小幅度的上涨。
　　从国家宏观经济来看，现阶段经济逐步稳定，虽然中央工作会议仍以扩大内需保持经济的连续性和稳定性，货币政策整体宽松，但是随着人民币升值预期的增强，热钱的流入，通胀的到来，国家加息的压力将会越来越大，预计2010年7月有加息的可能。加息之后，将会在一定程度上抑制楼市的购买需求，也会令价格上涨的势头趋于缓和。
　　随着深莞惠一体化的推进，预计三地的房价差距将会逐步缩小。预测2010年楼市：深圳"价稳量稳"，东莞、惠州"价稳量增"。

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