惠州：寻找火爆之年的理性发展因素

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惠州：寻找火爆之年的理性发展因素
作者：惠州市房协来源：2010年第4期时间：2010.05.14

　　一、2009年惠州房地产市场快速发展
　　2009年惠州房地产取得了快速发展，成为历史上最火爆之年。国家在应对全球金融危机冲击中，充分发挥房地产拉动经济的引擎作用，通过宽松的信贷、财政、税收政策调整和地方政府各种"救市"措施，使年初还一片萧条的房地产市场，到3-4月出现"小阳春"，再到下半年量价齐涨，年底爆发式冲顶，房地产出现预想不到的快速增长。据惠州市统计局房屋建设销售统计，惠州市全年商品房销售面积为543万平方米，其中住宅为516万平方米，同比增长分别为83.8%和90.7%。而2007、2008年全市商品房销售面积仅为292万和296万平方米。
　　从土地市场和商品房供需双方分析，基本上达到供需两旺。2009年，惠城区土地成交72宗，总面积239万平方米，成交金额34亿元，成交面积和金额同比增长分别为75%和57%。惠阳区成交54宗，总面积191万平方米，总金额8.39亿元；惠东、大亚湾区、博罗成交活跃，龙门稍次，显示县区土地市场逐步取得均衡发展。土地成交大幅上升主要是商住用地的带动，如惠城区商住用地全年成交面积达80万平方米，同比增长2.8倍之多，带动商业用地成交的作用明显。整体而言，土地成交价格比2008年略有下降，降幅约为10%。
　　2009年房地产开发投资总金额为175亿元，同比下降6.15%，其中住宅开发投资133亿元，同比则上升1.02%。从全年按月数据看，惠州市房地产投资比2008年虽有所下降，但降幅逐月缩小，呈现上升到平稳趋势。全市开发规模则持续升温，全年商品房施工面积2311平方米，同比增长12.25%；商品房竣工面积535.65万平方米，同比增长120.62%，商品房新开工面积516.64万平方米，同比下降19.43%。商品房施工、竣工面积的大幅增长以及新开工面积降幅缩小，表明惠州房地产开发规模正在不断上升。
　　从商品房供需情况看，2009年全市商品房批准上市面积为463万平方米，同比下降4.96%，其中住宅410万平方米，同比下降1.94%。新建商品房和住宅批售比为0.79:1和0.75:1，供求关系略显紧张，但从长期看，平衡趋势较为明显。惠城区新增供应略显不足，可售商品房面积下降趋势较为明显，而批准上市面积仅为229.5万平方米，批售比为0.66:1。目前全年可售商品房面积为175万平方米，降幅为8.54%。另外，全市二手房成交156.66万平方米，同比增长38.9%，呈快速增长态势。
　　二、房地产市场发展亮点纷呈
　　同2007年高峰期比，2009年的惠州楼市不再是无序的竞争。2007年惠州房地产市场有"三多"：盲目上同质化大户型的产品多，深圳投资投机客来惠州炒房多，搞单体楼开发的小房企多。2009年惠州楼市的火爆，却催生了许多理性的竞争因素，表现在以下四个方面：首先，市场竞争进入品质化的时期。这种市场竞争不仅有利于原先库存量过大的同质化产品的消化，更主要的是大批注重人居品质的商品住宅不断涌现，催生品牌化、规范化、规模化的高层次竞争，使楼市较好地进入品质地产期。开发商推出的大多数楼盘，从规划、设计、户型到建筑、环境、营销及后期管理，越来越注重人居品质的提升。购房者也比以往更加看重产品的品牌和附加值。
　　其次，是入市品种不断增多，呈现多元化、差异化的发展态势，2007年主打小户型，2009年上市品种全面开花，尤以高端产品和别墅热销。突出的如雅居乐.白鹭湖，推出各种以资源稀缺性为特色的洋房、大宅、公寓、高端楼盘和顶级别墅，产品期期热卖，全年销售突破15亿元大关。合生创展、隆生等品牌房企推出高端产品，引领惠州人居建设的方向。
　　第三，开发商营销战略变得更成熟。如光耀集团整合二、三级市场资源，实施快速开发，旗下的光耀、翡翠湾、巧克力和荷兰堡，注重市场定位和满足不同客户群体需求，多项目、多品牌、多品种同时推进，取得整体化错位互补的营销效果。隆生集团的金山湖花园，则以其独特的复式大宅产品优势和区位优势，赢得消费者的青睐。从深圳、广州入驻的多个楼盘频频发力和快速推货。
　　第四，投资型买家增多，市民投资意识明显增强。随着房价的快速攀升，城市中心区商品房销售均价突破五六千元/平方米，涨幅高达60%以上，纯自住型买家逐渐锐减，而在货币贬值和通胀预期中，投资投机型买家纷纷进入，尤其是高端产品市场变得十分抢手。与2007年高峰期不同的是，那时投资投机者主要来自深圳，目的主要是炒楼。2009年高端产品买家主要以本地购房者居多，投资与自住混合型买家比例明显增大。
　　惠州2009年楼市的最大隐患，无疑是楼价上涨过快。这是一个全国性的问题，惠州同样不能幸免。据惠州市房产部门初步统计，2009年全市商品房成交均价为4232元/平方米。惠城区商品房成交均价则为4743元/平方米，但从单月成交均价看却不断上涨，从年初4411元/平方米涨至年末5425元/平方米，涨幅为23%，市区中心区房价升幅高达50%-60%以上，从"3"到"5"字头甚至"6"字头一路飙升。但具体分析起来，惠州同一线城市深圳、广州毗邻，而房价的绝对值比两个大城市尤其深圳要低许多，虽然房价涨幅较大，但楼市泡沫还不算十分严重。其重要原因之一，惠州是上世纪90年代全国房地产泡沫三大重灾区之一，本轮房地产发展的前期要偿还历史欠账，房价定价相对较低，经历过大浪淘沙的开发商普遍都对市场有比较清醒的认识，在市场大起大落中始终保持一定的定价克制。近两年来，惠州不存在突出的炒地、囤地现象，开发商拿地大都比较谨慎，"地王"不再出现。有分析认为，在2009整体楼市的迅速回暖和火爆行情中，珠三角房价没有达到2007年峰值的城市，可能就只有一个惠州。而从另一角度看，这就为后市贯彻落实国家新一轮调控政策，抑制过高房价和投资投机需求，提供了较大的操作空间。
　　三、2010年惠州房地产市场走势
　　随着国家出台"国四条"、"国十一条"、个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年、二套房贷首付五成以及开发商拿地首付50%等政策出台，抑制投资投机性购房和加强监管、防范风险等调控组合拳的大势已经形成，对包括惠州在内的全国房地产市场都将产生重大影响。但惠州属发展中的二、三线城市，区域城市化发展条件较好，经济快速发展的后劲较足，广州、深圳等一线城市的品牌开发商纷纷进入惠州，把惠州当作向二、三线城市扩展的战略重点，给惠州房地产市场注入新的活力，极大地提升惠州城市发展水平。这已经成为惠州房地产市场发展的大趋势。合生创展、雅居乐、碧桂园、奥林匹克花园等入驻已有三四个年头，同惠州本地中小房企优势互补，逐渐形成差异化的良性竞争。
　　所以我们认为，惠州楼市2010年的发展在经历一段政策性的调整和市场振荡之后，有可能逐步走向平稳的理性发展轨道。主要依据：一是惠州经济发展强劲，2009年全市生产总值1410亿元，GDP增长13.2%，增速居全省第四位，财政收入在石化数码大项目带动下，已突破100亿元大关。实施珠三角《纲要》正在取得突破性进展，全市以建设"五大基地"为重点，全力推进深莞惠一体化。二是惠州城市化整个发展框架已全面拉开，包括惠城区、惠阳区、大亚湾区和新设立的仲恺区（惠城区划入四个镇），城市化发展空间相当广阔。特别是进入2010年，惠州将迎来省运会的举办和深莞惠轨道交通一体化的进一步实施，以投资295亿元、2012年通车的莞惠城轨和投资173亿元、2011年通车的惠河城轨，以及广惠城轨为代表的轨道交通发展为契机，惠州城市化"南进北拓、东西延伸"的蓝图更加清晰，为房地产市场的扩展提供了十分有利的条件。接下来江南南部新城、江北南部新区、仲恺陈江片区、大亚湾惠阳片区的房地产发展前景将更好。
　　目前惠州土地供应充足，开发商拿地热情经过去年底今年初冷却后已有提高，2010年上半年可上市的商品房会有所减少，短期供应略显紧张。但从总体看，在调控政策作用下，预计2010年惠州市房地产开发投资虽会有所下降，但降幅不大，新开工、施工、竣工和销售速度，下半年会有所增加，长期看供求关系会得到缓解。而房价在2010年降价动力不足，上涨趋势已经形成，加上绝对基数还不是太高，房价仍有一定上涨空间，涨幅会变得相对趋缓，飙升行情不再。城市中心区房价依然坚挺，部分城市周边的楼盘因交通环境条件有可能出现价格波动。因地段、品质差异，房价走势差异会明显拉大。总的看来，2009年惠州房地产市场冲高势头会减缓下来，火爆行情不可复制。沉寂两年后的商业地产则会有一个较好的发展势头，开发商认购商业用地的热情有所提高，在投资35亿元的北京华贸集团惠州综合楼的带动下，2010年全市商业地产会有起色。
　　四、协会要做好组织引导工作
　　惠州市房协新一年的工作重心，应放在组织和引导房企认真学习和领会中央有关抑制房价过快上涨和投资投机需求的调控政策大局上来。特别要消除开发商抱有"金融危机救了房地产"的侥幸狭隘心理，认清房价过快上涨对积聚资产泡沫的危险性，投资投机比重增大不利于解决房地产的民生需求，进而提高贯彻落实新一轮国家调控的自觉性。要从大的方面弄懂"经济发展不可过度依赖房地产，但复苏经济又不能不靠房地产来支撑"的道理，房价大涨大跌都不是健康发展。惠州市房协要适应"调结构、扩内需、保民生"的"后危机时期"的调控形势变化，不断充实和改善协会工作，切实加强行业自律和诚信建设，会长单位应当好"领头羊"，通过典型标杆的带动，树立行业发展新风，引导房企转型升级，推进品牌化、品质化、差异化、多元化的竞争，全面提升行业整体发展水平。对于少数没有经过房地产周期历练的新房企，不懂得珍惜市场回暖的大好形势，以致哄抬房价、轻视质量、投机营销、欺诈消费者和各种"潜规则"盛行，甚至出现问题楼盘，造成恶劣的社会影响，要深入跟踪处理。去年被实践证明行之有效的暂定资质房企法人学习班，要继续总结经验加以推广，组织学习调控新政和有关法规，增强守法意识和社会责任感，推进惠州市房地产业在新的一年中平稳健康可持续发展。

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