2009年，息口低、全球资金充裕、股市畅旺加上物业市场供应紧绌，促进物业投资需求大增，香港各类物业资本值大幅上升。预测随着经济继续改善，2010年香港楼市将会持续上扬。
　　写字楼市场：今年租金稳定
　　金融海啸令不少企业整合业务，导致甲级写字楼租务市场新需求减弱并录得负净吸纳量。其中，由于九龙东能提供大量租金相宜的优质甲级写字楼，因而受惠于租户迁离核心区的趋势，成为2009年内唯一录得正净吸纳量的分区市场。中环及港岛东在首三季均录得负吸纳量，但踏入第四季重拾正吸纳量。截至2009年11月底，整体甲级写字楼空置率录得7.0%。
　　写字楼租金自2008年第四季起连续四季下跌，至2009年第四季渐趋回稳。2009年首11个月，整体写字楼租金下调30.3%。然而，若仔细观察，会发现租金跌幅其实已从2009年上半年的29%，大幅收窄至2009年下半年的1.8%。空置率回稳，加上本地及全球经济逐步改善，业主不再减租，部分更于2009年第三季开始调高租金，其中以分层写字楼情况尤为显著。事实上，踏入第四季租金更录得1%的轻微增长，显示租金的下跌周期可能已接近尾声。
　　虽然写字楼租金在2009年大部分时间均处于下跌，写字楼物业成交却十分畅旺。甲级写字楼资本值在首季虽然曾出现大幅下调，但在第二及第三季出现强劲反弹，整体写字楼资本值2009年上升9.4%。
　　随着宏观经济逐步改善，将有助推动2010年的扩充需求。事实上，中环在第三及第四季已出现企业扩展的租务需求，而需求主要来自银行及金融业。然而，预期在经济复苏初期不会出现十分积极的扩展计划，但随着中环的租金回复至可负担水平，租户对续租的抗拒将会缓和。此外，若中环及湾仔、铜锣湾等地区所腾出的空置写字楼在租约届满时仍未能租出，将会对业主构成压力，并局限租金的上升潜力。九龙区方面，观塘及九龙湾的新落成写字楼将继续提供优质而租金相宜的供应，为全港整体甲级写字楼租务市场的持续发展带来支持。整体而言，相信最坏的时间已过去，2010年的写字楼租务市场将会平稳发展。
　　 商铺市场：租金可望增长5%-10%
　　受到经济逐渐复苏支持，加上股市楼市畅旺引发财富效应，消费者信心在2009年下半年恢复过来。同时，入境旅游亦见改善，访港旅客人数连续三个月录得按年增长。上述因素在过去数月为零售业销售的复苏提供了更稳固的支持。
　　零售业销售额连续7个月下跌后，至9月开始录得按年增长。然而，2009年首10个月零售业销售额仍录得负增长，按年微跌2.2%，当中以高档消费品如汽车、珠宝首饰、钟表等表现最为疲弱。
　　虽然零售市场展现初步复苏迹象，但由于零售商对前景审慎乐观，迄今仍未见十分积极的扩展计划，租金只录得轻微升幅。年内以珠宝首饰、钟表及化妆品等行业的扩展较为活跃，全年整体街铺租金下调4%。优质购物中心的租务需求在2009年未有显著回落，不少奢侈品牌继续寻找最高级的优质购物中心扩展业务。年内，高级优质购物中心的租金大致稳定，不过，若将非核心区的商场计算在内，整体优质购物中心的租金则下跌3%，主要由于这些非核心区商场的租户多为本地零售商，较容易受到经济波动影响。
　　街铺物业与其它物业的表现相约，2009年街铺销售市场交投畅旺。街铺资本值与租金走势相反，年内上升14.8%。
　　过去数月香港零售市场展现显著复苏迹象，预期2010年的零售市场发展将更为蓬勃。经济逐步回升，将继续改善就业市场，进一步加强消费者信心。虽然访港长途旅客人数或会持续偏低，但当局放宽自由行政策将为香港带来持续的旅客客源。展望2010年，零售业销售额将回复增长，零售商将重拾扩展业务的信心，为租务市场带来需求动力，商铺租金可望增长约5%-10%。　
　　住宅市场：今年租金会有小幅上升，中小住宅资本值仍有上升空间
　　经济逐步改善、资金充裕加上低息环境，令住宅销售市场在2009年发展十分蓬勃。2009年首11个月合共录得105984宗楼宇买卖成交，数字已超越2008年全年的95931宗。2009年一手住宅销售市场极为活跃，首10个月售出的一手住宅单位逾14000个，超越了2006年及2008年的水平。
　　豪宅投资市场表现最为活跃。2009年首10个月价值逾2000万港元的交易达到2087宗，涉及总成交金额达795亿港元。而2008年全年则录得1552宗同类型交易，总成交金额为736亿港元。
　　住宅物业资本值于第二及第三季度录得强劲增长，踏入第四季升幅开始收窄。2009年首11个月，中小型住宅及豪宅资本值分别上升32.8%及28.9%，已回升至金融风暴前水平。
　　顶级豪宅物业租务市场与销售市场走势相反，由于来自企业的租务需求减弱，租金表现落后，同时，由于房屋津贴缩减，2009年全年豪宅租金下跌5.6%。不过，租务活动于下半年逐步回升，当中以中价单位情况尤为显著。事实上，豪宅租金在2009年上半年下跌9.6%，但至下半年重新录得4.4%的升幅，显示租金已重拾升轨。
　　展望2010年，虽然利率有可能在下半年上调并带来风险，但持有物业的成本仍会维持于低水平。此外，由于中小型住宅的供楼负担比率已接近令人关注的水平，意味中小型住宅资本值即使仍有可能上升，但上升空间亦有限。豪宅物业方面，种种因素如供应极为短缺、来自中国的高收入人士持续增加、资金充裕及香港的豪宅物业日益受垂青，将为豪宅资本值提供稳固的支持。另外，由于租务市场表现较为落后，意味租金在今年有可能上调。　
　　货仓市场：资本值和租金温和增长
　　香港的对外贸易环境在2009年持续面对挑战。与其它物业市场情况相若，市场对货仓的扩展及新租务需求疲弱，整合及续租为2009年货仓市场的主要趋势。
　　2009年首10个月，香港的出入口分别按年下跌15.8%及15.2%。此外，本地消费疲弱及对外贸易收缩，亦令香港的空运及海运货量大大减少，影响货仓设施需求。因此，货仓租金于2009年上半年下跌5.9%，至下半年进一步下跌1.6%，而全年则整体下调7.3%。不过，由于投资者看好长远增长潜力，加上市场资金充裕、融资成本低，投资市场所受影响轻微。2009年上半年货仓资本值下跌3.3%，下半年反弹7%，全年上升3.5%。
　　虽然香港的外贸环境在2010年仍充满挑战，然而，全球经济回稳，加上中国经济持续增长，应可在未来数月为香港的外贸表现带来支持。香港政府有意将葵青区发展成物流业枢纽，亦将有利香港货仓市场的中长线发展。整体而言，预期2010年货仓投资及租务需求均会有所增长。交易活动回升，加上现时货仓供应紧缺，相信2010年的租金及资本值均会温和增长。　
　　投资市场：中国投资者重要性提升今年各类物业租务温和上升
　　利率极低、全球资金充裕、中国内地高收入人士的强大投资需求，加上在金融风暴后市场普遍认为物业是较为安全的资产类别，2009年投资物业需求大幅上升。
　　2009年首季投资物业市场表现淡静，至第二及第三季显著转活，交投大幅增加。2009年首11个月，价值超过1亿港元的地皮及物业成交达219宗，总成交金额达544亿港元。2008年录得的同类型交易为194宗，总成交金额681亿港元。
　　此外，2009年市场出现不少来自中国大陆的投资者，而外国机构投资者则以放售为主，即使作买家身份亦只抱观望态度。资本值与租值在2009年走势相反，令各类物业的回报率受压，故即使有投资机会出现，亦难以说服机构投资者入市。
　　预期用家需求回升及租金有可能上调，将吸引投资者于2010年入市。展望2010年投资市场乐观，但仍存在风险。低息环境、资金充裕及新供应紧绌，为各物业市场的需求及资本值增长带来支持；然而，环球资本市场仍有可能出现波动。此外，各国政府的退市策略以及这些策略对整体经济带来的潜在影响亦不容忽视。
　　 2009年迄今，各类物业的资本值均录得强劲增长，而租金则落后大市。预期2010年各物业市场的租务活动温和上升。然而，在经济复苏初期，相信只会看到小型的扩展计划。低息环境、充裕资金及紧绌供应将会继续为物业销售市场带来支持。不过，由于租金有可能上升，现时回报率受压的周期相信将会结束。此外，中国投资者在市场上的重要性将持续提升。整体而言，人们对2010年的物业市场抱审慎乐观态度。

文内图表详情请见2010年《南方房地产》第4期