澳门楼市 2010年持续供应紧张优质物业资本值进一步上扬

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澳门楼市 2010年持续供应紧张优质物业资本值进一步上扬
2009年下半年住宅市场大幅反弹，整体物业资本值上扬
作者：仲量联行来源：2010年第4期时间：2010.05.14

　　随着澳门行政长官选举落实，加上永利澳门及金沙中国正式在香港交易所上市，澳门的经济及政治环境呈现改善迹象。同时，由于利率低、环球流动资金充裕、股市上扬及政府颁布优惠市民的按揭及贷款计划，2009年下半年投资气氛增强，带动住宅交投增加，全年整体资本值上升。
　　2009年头两季澳门本地生产总值录得负增长，但踏入第三季重拾正增长，按年上升8.2%，第一至第三季整体而言，本地生产总值仍下跌6.8%。私人消费开支继第三季按年负增长1.2%后，头三季按年下跌0.5%。2009年首三季的固定资本形成按年下跌35%，路凼金光大道一带不少项目暂停建筑工程。
　　博彩业收益于2009年第三季重新录得正增长，录得320亿澳门元，按年增长22.2%，创下季度新高。然而，第一至第三季累计，博彩业收益仍录得1.8%的按年跌幅。踏入10月，博彩业收益继续反弹，并创下单月新高，录得127亿澳门元。2009年截至10月，澳门的整体博彩业收益达到966亿澳门元，按年上升2.3%。
　　旅游业方面，2009年头10个月访澳旅客总人数按年下跌7.1%，录得1780万人次。然而，值得留意的是，上半年的按年跌幅录得11.4%，7-10月，按年跌幅已收窄至0.2%。
　　随着环球经济更见明朗，澳门的博彩业重拾升势，自第三季起重返升轨，并有新酒店及赌场开幕。预料这趋势将会持续至2010年，而在上述有利因素带动下，相信来年澳门经济将更为繁荣稳健，为当地物业市场的增长提供支持。
　　住宅：中小住宅资本值增幅达二位数
　　随着环球经济复苏，澳门住宅市场自2009年第二季起重拾升势。住宅需求增强，自5月起住宅买卖显著增加。6-10月，住宅买卖交易宗数已重返金融风暴前水平，达到每月1000宗以上。2009年截至10月底，合共录得7944宗住宅买卖交易，按年下跌38.7%。中小型住宅市场方面，随着政府于2009年第二季颁布4%利率资助计划及按揭保证计划，购置物业的需求显著增加。截至2009年12月，政府已批出2016宗申请4%利率计划及1471宗按揭保证计划。自计划开始后，中小型住宅市场的资本值有两位数的增长，使全年增长42.5％。事实上，需求非常强劲，资本值的增长较一些新措施实施前还要高。
　　一些外籍雇员迁往租金较便宜的住房以应对房屋津贴缩减，使中小型住宅市场租务需求上升。2009年中小型住宅市场全年租金上调5.5%。
　　政府新颁布的鼓励措施主要受惠于中小型住宅市场，而措施的设计方针亦是朝着中小型住宅而设, 对豪华住宅的影响较少。在一个较高的比较基数而言，豪华住宅在2009年资本值增长21.9％。租务市场仍然淡静，因为外籍人士在澳门的人数继续减少。豪华住宅租金自2008年第四季及2009年第一季大幅下降后，现已保持稳定，但自从壹号湖畔落成及入伙后，由于租盘存量上升，对租金带来压力。2009年全年，豪华住宅市场租金下调12.6%。
　　虽然目前没有迹象显示政府资助计划会否在2010年6月期满后继续实施，但我们观察所得，购买力的确因政府的措施计划而加强。2009年本地买家购买住宅单位的交易上升，预计这一趋势将持续。
　　几个新项目在2009年推出，例如聚贤雅苑、灏景峰、君悦湾，晶品1期及2期和壹号湖畔，以上项目广受市场欢迎。在近三年间至2012年，将有7715个住宅单位投入市场。然而，许多新落成的单位，估计约70％已在施工期间以预售形式推出，因此，可供出售的有效新单位减少到约2300个。
　　尽管在2010年上半年有加息的风险，但因最终的持有成本可能仍维持在低水平，银行将继续积极争取按揭贷款。中小型住宅销售市场的售价在2009年的强劲走势下可能将会放缓，买家将加倍谨慎。然而，2010年新销售的单位价钱将保持稳定，因可供发售的单位相对紧张。豪华住宅方面，由于经济逐渐复苏，国内高流动性资金及高净值人士对澳门的房地产兴趣不断增加，预计资本值将进一步上扬。
　　写字楼：需求不断增长，供应相对紧张
　　为租金上升带来支持
　　澳门的写字楼市场在2009年进入巩固期，这与企业高度重视节约成本有关，多数企业倾向于有降低成本效益的搬迁活动上，没有明显拓展需求迹象。2009年写字楼的资本值和租金同比分别下跌9.5％和12.9％。
　　预期2010年澳门经济将逐步改善，金光大道的一些暂停项目将恢复建筑工程，加上港珠澳大桥的动工，预计2010年写字楼空间需求将不断增长。预计企业在经济复苏初步阶段的扩张速度将放缓，而写字楼的紧张供应将为租金继续带来支持。
　　投资：本地投资活跃
　　2009年，外国投资者对澳门的物业市场持观望态度。相反，本地投资比较活跃，2009年最大的四宗物业投资交易均为本地人购买，约达15亿港元。
　　随着在金光大道上暂停的建筑项目复工和全球经济逐渐复苏，澳门的房地产投资市场将在未来健康增长。

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