以“宜居肇庆 休闲之都”为主题的2009年第十二届广东（肇庆）房地产博览会暨城乡建设成果展（以下简称“房博会”）已于2009年12月11日至14日，在肇庆市体育中心荷花馆、新训练馆隆重举行。

   　此次房博会是2009肇庆金秋经贸洽谈会的重要组成部分之一，得到了肇庆市人民政府、广东省住房和城乡建设厅大力支持，由肇庆市建设局、端州区人民政府、鼎湖区人民政府、广东省房地产行业协会主办，肇庆市房地产业协会、广东《南方房地产》杂志社联合承办。

　　此次房博会共设A、B两个馆，A馆为荷花馆，主要展示房地产企业及其楼盘、金融、住宅保障、政策咨询等，B馆为新训练馆，主要展示肇庆市辖9个县（市、区）的城乡建设成果。另外还设有部分户外展位，展示装饰建材、房地产专业网站、安防、二手中介以及汽车等相关行业产品。总占地面积5000多平方米，仅A馆就设90多个卡位，其中房地产展位83个卡位，创历届房博会新高。

　　为期四天的房博会，聚集了肇庆目前最为优秀的精英楼盘，汇聚了楼盘推广、建材装饰、二手中介、政策咨询、金融行业、汽车安防、住房保障、汽车展销等相关行业，并在现场举办幸运大抽奖、猜谜语、文艺表演、“楼盘之星”等精彩活动，极大的调动了现场观展市民的积极性，展场内外洋溢着浓浓的节日气氛。

　　博览会组委会根据珠三角地区的特殊情况，特别是城际轨道交通开始动工建设，以年初国务院颁布《规划纲要》，将肇庆全市纳入珠三角范围为契机，结合肇庆当地丰富的旅游休闲等资源，着力营造“宜居肇庆休闲之都”为主题，扩大肇庆在珠三角地区乃至全国范围内的知名度和美誉度，邀请珠三角各地房协的负责人、省内外兄弟市建设局和房协的负责人、企业领袖、专家学者来肇庆，举办“中国（肇庆）星湖论坛”，大家共同探讨肇庆的房地产发展方向，并以此为宣传重点，邀请中央媒体驻穗记者站、广州主流媒体、网站、杂志和本土主流媒体共32家媒体，组成宣传媒体联盟，海量宣传此次房博会的情况，把肇庆的房地产市场推向珠三角乃至全国。

　　并以此搭建一个展示本地住宅品牌的大舞台、各方沟通交流的大平台。各参展公司也围绕“宜居肇庆休闲之都”这个亮点来全面展示其楼盘的特色和优势，此次房博会对本地社会的影响力、辐射力，对整个行业的发展更具有引导和促进意义。四天期间，前来展销会现场参观、洽谈、选购的社会各届人士络绎不绝，据现场统计，房博会四天累计成交套内面积31199.5平方米，比去年增长5.41%； 建筑面积37271平方米，比去年增长7.03%；成交套数354套（卡），比去年增长26.43%；成交金额16958.7万元，比去年增长31.12%，现场成交效果为历届最好。

　　作为主办单位之一的广东省房地产行业协会依以往惯例，在展销会现场以随机抽样方式进行了关于当地商品住宅市场的调查问卷活动。本次调查分为购房需求情况调查、对肇庆地区楼盘和售楼环境的评价、购房者个人情况等若干方面共有30余个问题，填写问卷的包括前来展销会现场的各种年龄层次和各种收入档次的消费者，这些被调查者均认真地填写了问卷。此次调查共回收问卷325份，其中有效问卷293份，有效率约为90.2%。对回收的问卷通过一系列的数据统计、整理分析后，我们发现：越来越多的本地中等收入群体加入买家行列，这群受访者的月收入大部分集中在2000－5000元之间，家庭月收入在5000元以上的比例也接近40%；市场被看好，虽然房价不断上扬，仍有53%的受访者人为房价还将继续上涨，42%的受访者表示能够接受现在购房置业所带来的风险；随着经济文化的交流，肇庆市民的视野变的开阔，他们的住房观念开始改变，高素质、高品位的楼盘受到亲睐；地段仍然是受访者购房时主要考虑的首要因素，购房目的认选率最高的是改善目前的居住环境。我们也看到了肇庆房地产市场的一些不足：市场观望情绪加强，21%的受访者表示暂缓购房，9%的受访者干脆取消购房计划；本土实力品牌企业不多，产品创新能力有待加强，等等。

具体分析如下：

　　来自广佛的大型品牌房地产企业进驻，对肇庆的房地产企业有很大的推动，本土成长起来的一批实力开发商也在不断发展壮大和追赶，本地楼盘质量大幅提高，同时肇庆的道路交通建设、城市环境改善、在经过金融危机洗礼后，市民经济收入的持续向好以及人们对住房消费需求不断提高等众多利好因素，使越来越多的中等收入居民有兴趣、有需要、也有能力购买商品楼房。

　　据房博会期间现场成交数据显示，房博会四天累计成交套内面积31199.5平方米，建筑面积37271平方米，成交金额16958.7万元，按套内面积算成交均价5085元/平方米，按建筑面积算成交面积4243元/平方米。

　　调查显示，（如图1所示）16%的受访人士认为2001-2500元/平方米的房价可以接受，23%的受访人士选择2501-3000元/平方米的价格可以接受，认为3001-3500元/平方米和3501-4000元/平方米可以接受的受访者分别占24%和17%，而可以接受4501-5000元/平方米的仅占6%。

　　　　　　　　　　　图1  最能接受的房价

　　对比得知，实际成交价格和市民心里预期价格有较大差距，双方之间的较量将直接影响当地市场的发展。

　　受访者中认为目前肇庆端州区的商品住宅的价格已经偏高或者已经相当高的人占多数，所占的比例分别为46%和29%（如图2所示）。但是很多人认为房价在未来几年还将继续上涨，（如图3所示）66%的受访者看好未来二、三年房价继续上涨，高房价带来的高风险也被市民消接受，（如图4所示）42%的受访者能够接受现在购房置业所带来的风险，认为风险越来越大的受访者比例仅占24%，说明市民还是看好未来房地产市场发展的，并对未来的市场充满信心，相信这也是发展商最愿意看到的。

　　　　　　　　　图2  市民对房价的评价

　　　　　　图表3  未来二、三年房价的走势

　　　　　　　　　　图4  现在购房的风险

　　被访人士普遍认为房价在未来二、三年里会有一定的调整幅度。（如图5所示）其中，认为调整幅度在5—10%之间的有43%；10—15%的有23%；0—5%之间的有17%；而认为将会有超过15%的较大幅度调整的也有17个百分点的认选率。

　　　　图5  未来二、三年房价的涨幅预测

　　对于今后二、三年肇庆房地产市场的大致走势，大多数被访者都认为商品房价格会随着广佛肇一体化进程的加快、广佛肇轻轨等快速交通的建设、当地城市化进程的进一步加快、城东新区的成熟和配套设施的完善、城市居住品位的逐步上升、楼盘品质不断提高以及人们对住宅各种需求的提高等利好因素的促进、推动而积极向好，逐步上扬。

　　　　（三）、刚性需求与观望情绪并存。多数被访人士大都准备在近几年内实现自己购房置业的计划：

　　　　　　　　图6  购房时间表

　　受访者中有着迫切的购房需求，我们称之为刚性需求。（如图6所示）计划在2009年年底和2010年买房的比例占47%，接近一半的受访者有购房需求，但也有21%的受访者目前还未确定是否买房，高过心理预期的房价让一部分受访者暂时搁浅了购房计划，加上这两年来楼价波动大，楼价上升的幅度超过市民的心理预期，有21%的受访者表示要看看国家的政策变化，暂不买房，更有9%的受访者干脆取消了购房计划，决定不买房了。（详请请见图7）

　　　　图7  房价波动对购房计划的潜在影响

　　虽然很多被访人士对本地房地产市场的发展前景抱谨慎乐观态度，消费信心较足，但也有对房地产投资需要的大额资金投入，政策不太明朗，市场还在不断调整、完善等顾虑，部分买家的购房决策还是比较审慎。

许多被访人士比较喜欢用银行按揭作为购房付款方式。在被问及准备选择哪一种方式支付购房款的时候，50%的受访者选择了银行按揭贷款，选择一次性付款的也占了23%之多。（请见图8）

　　　　　　　　　图8  选择支付房款方式比例

　　受访人士表示目前每月基本能承受的供楼金额主要为：

　　　　　　　　　　图9  每月能承受的供楼金额

　　分析认为，一次性付款受肇庆经济殷实的购房置业者偏爱的原因，除肇庆的房地产物业的总体价格不高之外，还受银行按揭手续麻烦或利息不断提高等顾虑，但这些都改变不了银行按揭贷款是支付房款最主要方式的国际潮流。

　　随着社会的不断发展，人们生活水平的不断提高，广大市民对自己身边的居住环境将会更加挑剔，现在许多购房人士不仅要求“居有其屋”，更要求的是“居优其屋”，而能否住得更方便、更安全、更健康、更舒适，成为市民在选购商品房时，更多考虑的主要因素。

　　绝大多数的被访者表示只喜欢购买一手楼，有62%的人士有此意见，也有部分人士愿意考虑综合素质比较好的二手楼，至于一手楼和二手楼均可接受的有23%，而明确表示能接受综合素质比较好的二手房的仅占15%。（详情请阅图10）

　　　　图10  一、二手楼盘受欢迎程度

　　（二）、“花钱买服务”的住房观念被接受。随着收入的增加、对生活品质追求的提高，许多被访人士对居住文化品位要求的不断提高以及对住宅小区物业管理的观念也在改变，大多愿意接受“花钱买服务”这样的住房消费观念。（见图11）

   　　　　　　　 图11  能接受的物业管理费用是多少？（单位：元/月）

　　（三）、肇庆新的发展区域——城东新区的住宅最受青睐。（如图12所示）在被问及最喜欢选购哪个区域的住宅的时候，56%的受访者选择了城东新区。这个区域房地产市场的繁荣，很大程度有赖于区域内经济环境的迅速发展、城市区域内整体发展规划、以及城市基础建设在未来的全面协调发展。

　　　　　　　图12  最喜欢购买哪个区域的楼盘

　　市民对房子的功能性要求越来越丰富，从玄关、阳台、飘床、多个洗手间等　一一做出详细的要求。

　　玄关：（如图13所示）有19%的人认为玄关没有必要，43%的人认为可有可无，27%的认为必要，也有11%的人认为玄关非常必要；

　　　　　　　　图13  玄关是否必要

　　小孩和老人的卧室：有76%的人认为小孩卧室是必要的或者非常必要的，有68%的人认为老人卧室是必要或者非常必要的，这与中国传统家和万事兴的哲理相吻合，也体现了一种浓郁的亲情；

　　阳台和飘窗：78%的受访者认为生活阳台是必要的或者非常必要的，54%的受访者认为工作阳台是必要或者非常必要的，55%的受访者认为落地窗是必要的或者非常必要的，63%的受访者认为飘窗台是必要的或者非常必要的。这说明房子对于市民来说不再是一处安身立命之所，更是一个享受生活的平台；

　　两个卫生间：65%的受访者认为两个卫生间是必要的或者非常必要的，证明了房子在满足其基本的遮风避雨的功能后，开始追求一种生活便利性和物质享受的功能了。

　　小高层住宅由于具有相当优越的价格性能比引领着当地的商品住宅消费时

　　　　　　　　　　图14  市民喜欢的商品房类型

尚，因此，这些小高层楼宇被许多肇庆的购房人士所喜好，如图13所示，被访者中，大多表示准备选择购买这些类型的住宅，多层、高层、低层商品房分列第二、第三、第四，别墅以7%的认选率排在第五位。在建筑风格方面，西方建筑风格在中国落地生根，并已非常迅猛的速度席卷中华大地，调查显示，现代欧式风格以30%的认选率成为最受市民喜欢的建筑风格，现代中式、现代简洁式以18%的认选率并列第二，排第三的是欧陆古典式。（如图15所示）

图15  市民喜欢的建筑风格

　　（五）、地段成为选购商品房时考虑的首要原因。受访者表示，在购房时首先考虑楼盘的地段，然后才考虑周围的公共配套设施、交通条件、园林景观、升值潜力、开发商信誉和实力、小区和周围的治安状况等其它因素，这种选择结果也从一个角度应证了华人首富李嘉诚关于决定房地产价值的判断“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段”，这一判断被房地产企业视为金科玉律，自有其必然原因。（详情请看图16）

　　　　　　　图16  选房时首先考虑的主要因素

　　（一）、管理人员、各类专业技术人员、教师、国企员工成购房主力。如图16所示）在对购房者的职业性质和职务的调查中发现，公司或单位的管理人员，各类专业技术人员/教师，民营企业公司员工以及国企员工所占比例比较高，有23%、18%、11%和10%。这表明，如果这些企业的经营状况稳定向好，这些部分人群中的大多拥有比较稳定而逐步上升的经济收入，他们的住房消费需求殷切，且这一阶层人数众多，当地的房地产市场如果能不断提供满足这些企业员工需要的商品住宅，对活跃当地的楼市将会产生积极而巨大的推动效应。

　　　　　　　　　　　　　（图17  受访者的职业）

　　（二）、改善居住条件成购房的首要原因。被访人士的购房目的主要有1、改善居住条件的，占71%；2、为了上下班更加方便的占12%；3、解决小孩上学问题的，占6%；4、用来投资经营用的则占了11%。（详情请看图18）

　　　　　　　　图18  购房的首要用途

　　（三）、适用紧凑的三房单位受热捧。在被问到最喜欢选购什么样格局的房子的时候，功能齐全，舒适实用的三房成了被选择最多的户型，认选率达到59%，接近六成受访者选择了三房。（见图19）

　　　　　　　　　　　　　图19  中意的户型

　　他们心理预期户均单位面积分别如下：1、选择91—100平方米/户的占26%； 2、选择81—90平方米/户的占22%；3、选择101—120平方米/户的占16%；4、选择60－80平方米/户的人占13%；5、选择121—140平方米/户的占10%；6、选择141平方米以上/户的也不少，总共有13%的认选率。（见图20）

　　　　　　　　　　　　　　图20  最能接受的户均面积

　　在这次调查中，可以看到许多年龄在25至40岁的中青年人已经成为了购房的绝对主力，占被调查人数的75%，他们中36%的人为第一次置业。这些青年人士由于大多正准备组织了家庭或者是家庭成员的居住要求不断提高，而且经过多年的工作，已经有了一定的资金积蓄，使得这些人士的实际需要和经济状况已具有相当强的住房消费能力，因而这部分人士对于商品住宅的消费需求日趋旺盛。

　　　　　　　　　图21  受访者年龄段  

　　　　　　　　　图22  第几次置业

　　1、性别：男性占42%，女性占58%。随着近些年女性收入和受教育水平的不断提高，女性的社会地位和家庭地位都得到了大幅提升，甚至基本掌握了家庭的财政大权。而且在经历了金融危机和股市沉浮的洗礼后，市民的理财意识和抗风险能力都得到了大幅提升，买房的投资潜力成为众多买房的主要因素之一。

　　2、文化程度：以技术类专长和大专层次为主，1、高中/职中/中专学历的有44%；2、大专学历的有24%；3、本科学历的有17%；4、硕士或以上学历者有2%（见图23）

　　　　　　　　　　　　　图23  受访者学历

　　3、户口所在地：1、端州城东区的有30%；2、端州城西区的也有30%；3、端州中心区的有24%；4、肇庆市外的占6%；5、端州城南、高要市的占5%；6、肇庆其它县市地区的只占4%。（见图24）

　　　　　　　　　　　　　　　图24  现居住地

　　3、受访者个人月收入：由于此次接受调查的市民大部分具有高学历，或者拥有丰富的工作技能，属于当地的中产阶层、精英阶层，收入高于肇庆月平均工资。（见图225）

　　　　　　　　图25  个人月平均工资（单位：元）

　　4、受访者家庭平均人数：由于受访者大多数处于35岁以下，他们或出生于计划生育政策年代，为家中独子；或刚刚成家立业，两口之家；或刚刚养育小孩。调查显示，三口之家所占比例最；其次四口之家；五口之家排在第三位；紧随其后的是刚刚新婚燕迩的两口之家。（见图26）

　　　　　　　　　　图26  家庭人数

　　5、受访者家庭月收入情况如下：

　　　　　　　　图27  家庭月平均工资（单位：元）